Si l’immobilier était un jeu de chaises musicales, la musique va bientôt s’arrêter et il faudra être prêt pour investir.

L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’étudie. Voici les conseils et les règles que j’ai réunie et que je vais suivre.

Note :  Cet article vous permet de gagner un exemplaire du livre d’Elise Franck« Comment je suis devenu rentière en 4 ans« . Bravo aux gagnants!

6 mythes dans l’immobilier locatif

Il faut être riche pour pouvoir investir : s’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le « truc » c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués : l’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport : je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.

Il faut connaitre des gens pour réussir : les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.

Il faut être sûr de soir et ne pas avoir peur de faire une erreur : trouvez-moi quelqu’un qui investi sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.

Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer : j’en connais quelques uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.

10 Conseils à suivre

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.

En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.

1. Trouvez un vendeur motivé

L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.

Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

2. Définissez votre cible

Lors d’un premier investissement et selon notre capacité d’emprunt, le choix se fait souvent entre un studio et un F2. Indépendamment de votre choix, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement réservées pour eux.

La conséquence c’est que l’emplacement devra être choisi en fonction de la cible. Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi mais sur le terrain la réalité reprend souvent le dessus.

Aussi dans l’exemple de notre studio pour étudiant, l’environnement du bien est déterminant. Si vous destinez ce studio à de jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous visez. En fonction de la population, il y a des avantages et des inconvénients connus comme par exemple le fait que l’étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplaçant mais bénéficie de la caution parentale.

L’emplacement ne doit pas se choisir en dépit d’une faible attractivité.

3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions

La sagesse dicte qu’il faut visiter un grand nombre de biens pour effectuer un achat. La méthode de recherche peut être déroutante car les supports sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…

Niveau 1 : internet

Attractivité de la ville ou du quartier bonne ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : travail, écoles et réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire des habitants. Si elle possède une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également prisées par les étudiants.

D’autres éléments sont intéressants : casinos, aéroports, évènements nationaux et bâtiments administratifs.

Offre de biens limitée ? S’il y a trop de biens, vous courez à la catastrophe. Actuellement de nombreuses villes de tailles moyennes sont surchargées en De Robien à cause de la négligence des promoteurs et des investisseurs.

Qualité des infrastructures satisfaisantes ? La ville ou le quartier est-il correctement géré ? Les investissements sont-ils effectués en temps et en heure ?

Activité économique en progression ? Assez délicat en ce moment mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui ne dépendent que d’un seul gros employeur.

Niveau 2 : personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez vos trouvailles auprès des personnes du coin. Vous conclusions sont-elles validées ?

Pourriez-vous définir la tendance et imaginer comment sera le quartier dans 10 ans ?

Y’a-t-il des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché ? (demande locative, valeur du bien)

Niveau 3 : environnement immédiat

Commerces, écoles et transports sont les 3 points clés. L’environnement immédiat détermine l’attractivité d’un bien pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier mais il doit avoir à proximité les éléments dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable.

Il n’y a jamais un seul marché, même dans un quartier. Parfois quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent. Sachez différencier les sous-marchés.

Nombre de biens à visiter

Le nombre de biens à visiter peut être limité par la configuration des lieux mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver un bien intéressant. Il peut s’agir de visiter 40 ou 50 appartements sans aucun problème. Cela prend du temps mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine.

La visite des biens ne doit démarrer qu’après avoir fait vos recherches et définis vos objectifs car cela vous permet en quelques instants de prendre une décision.

Idéalement vous achetez votre bien à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter d’être en concurrence avec l’ensemble des investisseurs.

4. Achetez à côté de chez vous

Ce critère est simple mais j’en fais un point à part entière. Toujours toujours acheter près de chez soi. L’alternative est d’acheter dans un endroit qu’on connait bien (par exemple la ville d’où l’on vient). La proximité est nécessaire pour 2 raisons :

• savoir réellement où vous achetez,
• pouvoir intervenir en cas de problème.

Si vous gérez vous même le bien, il est d’autant plus préférable d’être proche.

Il existe bien entendu de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Ce que je souhaite éviter c’est de devoir me rendre en urgence une ou 2 fois pour régler un petit problème qui nécessite ma présence et que cela me décourage.

5. Créez votre équipe

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois trouver un bon artisan est aussi nécessaire.

D’autres membres peuvent être : architectes, assureurs, banquiers et géomètres.

Si vous souhaitez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous allez être amené à devoir créer une équipe.

Si vous investissez avec un partenaire regardez bien que vous :

• êtes complémentaires,
• pouvez débattre sainement d’une idée,
• travaillez et récoltez les récompenses à part équitables,
• avez les mêmes objectifs,
• partagez les mêmes valeurs.

6. Débranchez votre côté instinctif

Il faut analyser les biens de manière rationnelle. Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (typiquement sous Excel) de critères. La liste de critères vous garantie que vous ne « tombez » pas amoureux d’un bien et que vous comparez correctement les différents biens.

Analysez le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont nombreux mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n’est peut-être pas une raison pour annuler l’achat mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaux un devis établit par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

Vous trouverez ici une liste plus complète des vérifications à effectuer avant un investissement locatif.

D’une manière générale, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.

7. Faites vos calculs de rentabilité

Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6 % net net (après impôts), l’investissement est discutable. Vous ne devez pas avoir de surprises.

Le prix demandé par le vendeur n’a aucun fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances ou sur une estimation elle même basée sur des données discutables.

C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez.

Bien souvent, les biens seront surévalués mais ce n’est pas pour autant qu’il faut conclure que vous faites fausse route. Vous achetez un revenu financier pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est raté.

Cependant deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.

Le loyer potentiel correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer.

L’autre point, le loyer futur correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d’augmentation encadré par la loi.

Les frais d’entretien ne doivent pas être sous-estimé. Plus le bâtiment vieilli, plus l’entretien coûte cher est une règle générale que vous pouvez suivre.

8. Financez votre investissement

La recherche d’un financement peut être longue mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.

9. N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé

Ce que grappille le débutant lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

L’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut qu’il s’agisse de marketing pour louer le bien, d’assurance pour se protéger ou d’avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies et toute l’étude avant l’achat d’un bien est critique.

Sur un autre aspect, toute l’actualité peut vous intéresser pour suivre la valeur que possède votre bien : criminalité et investissement dans les infrastructures sont 2 éléments importants.

10. Trouvez de bons gestionnaire

La gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la gestion peut ruiner votre achat et votre cashflow. Même si vous ne prévoyez pas à priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité.

Etude gratuite sur www.sgconseils.com

Accessible sans condition de ressources, le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) vise à aider les primo-accédants à devenir propriétaire de leur résidence principale. A priori il est donc interdit de mettre votre bien en location. Sauf exceptions…

© Capital.fr 

 Lorsqu’un intérimaire se présente en tant que candidat à une location on est forcément un peu réticent et le candidat lui-même se sent un peu pénalisé par son statut d’intérimaire ». Sophie Dudouit, comme de nombreux autres bailleurs partageant ce sentiment, a aujourd’hui complètement changé d’avis. Propriétaire d’un appartement sur Nantes, elle affirme avoir franchi le pas d’un bail signé avec un jeune couple dont les revenus sont issus de l’intérim. « Aujourd’hui, j’ai une vision très positive du statut d’intérimaire » affirme-t-elle. Ce qui l’a fait changer d’avis ? Le nouveau service du Fastt qui permet de rencontrer des candidats présélectionnés dont les références professionnelles et les ressources sont certifiées et garanties.

Si cette certification est prompte à rassurer les bailleurs, elle ne suffit pas. L’apport d’une assurance de loyers pour sécuriser les revenus est primordial. C’est pourquoi le Fastt apporte également à tout bailleur louant à un salarié intérimaire, dont la candidature a été certifiée, des garanties complètes et gratuites

Le dispositif, appelé « Pack Fastt® PLUS », permet de sécuriser les revenus jusqu’à 70 000 euros, frais de recouvrement compris. La garantie entre en jeu dès le premier impayé, sans franchise et sans limite de durée jusqu’à récupération du logement. En plus, une garantie dégradations immobilières rembourse jusqu’à 7 700 euros pour la remise en état du logement. Les droits des bailleurs sont défendus avec une protection juridique étendue qui, en cas de contentieux porté devant les tribunaux, prend en charge les frais d’avocat, d’expertise ou d’huissier. Enfin, les bailleurs sont couverts également contre d’éventuelles pertes de loyers le temps de retrouver un nouveau locataire si nécessaire. Cette garantie « Vacance locative » assure une indemnisation pendant les 4 premiers mois d’inoccupation du logement, et ce, dès le départ du locataire, sans franchise. Un avantage par rapport à la majorité des contrats de vacance locative qui con
tiennent une franchise d’un mois minimum.

Pierre Mallet, président de l’UNPI Versailles-Ile-de-France, l’Union nationale de la propriété immobilière, a découvert ces garanties et ces services du Fastt par l’intermédiaire de l’un de ses locataires qui était, au moment de la signature du bail, salarié intérimaire. Convaincu par la solidité du dispositif il en est aujourd’hui l’un des plus fervents partisans : « Le règlement du loyer est la priorité des bailleurs. Avec le Fastt on a l’assurance de revenus sécurisés. Et puis la cerise sur le gâteau, le Fastt finance l’assurance qui sans cela serait à la charge du propriétaire.» Toutes ces garanties sont en effet gratuites pendant 3 ans grâce au financement par le Fastt de la prime d’assurance.

Et en plus le Fastt s’occupe de tout. « On a suffisamment de papier aujourd’hui quand on établit un bail puisque il faut fournir un tas de documents concernant les risques technologiques, le DPE, le plomb ; on arrive à avoir des dossiers qui sont épais ; donc le fait que le dossier soit prêt qu’il n’y ait qu’une signature à donner c’est une facilité pour le propriétaire. On ne s’en plaindra pas. » explique Pierre Mallet.

Comme lui, 50 000 propriétaires bailleurs vont découvrir d’ici la fin de l’année 2010 que « louer à un intérimaire » et « revenus sécurisés » sont parfaitement compatibles à l’occasion d’une grande campagne d’information lancée par le Fastt. 

Déjà, la perception que se font les propriétaires bailleurs d’une bonne candidature change. Ainsi, selon une enquête réalisée par le site immobilier, partenaire du Fastt, www.LocService.fr auprès de 1 100 Bailleurs, 60% d’entre eux se déclarent intéressés par les candidatures de salariés intérimaires. Parmi ces bailleurs, 8 sur 10 se disent prêts à envisager la candidature d’un salarié intérimaire grâce aux garanties apportées par le Fastt.

Le Fastt met à la disposition des bailleurs, un numéro gratuit 0 805 700 514 ainsi qu’un site Internet dédié : www.infobailleur.org qui permet notamment d’identifier, sans engagement, les candidatures agréées par le Fastt et correspondant au logement que l’on souhaite mettre en location.


A propos du Fastt : 
Le Fastt (Fonds d’Action Sociale du Travail Temporaire), association loi de 1901 à but non lucratif créée en 1992, propose à l’ensemble des salariés intérimaires une gamme de prestations pour faciliter leur vie quotidienne. Financé, au travers d’un accord de branche, par les entreprises de travail temporaire et géré par les partenaires sociaux (le PRISME, organisation représentant les professionnels de l’intérim, services et métiers de l’emploi, et les organisations syndicales représentatives des salariés intérimaires : CFDT, CFE-CGC, CFTC, CGT, CGT-FO), le Fastt contribue à la consolidation du statut professionnel des salariés intérimaires. Les actions du Fastt soutiennent les salariés intérimaires au travers de services et de prestations facilitant l’accès au logement, l’accès au crédit, et l’accès à l’emploi. Le Fastt intervient également pour faciliter leur vie quotidienne (mutuelle santé, vacances des enfants, accompagnement s
ocial…). Chaque année, le Fastt répond à plus de 500 000 demandes d’information et délivre plus de 100 000 prestations.

Pour en savoir plus sur le Fastt : www.fastt.org

      

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Le prix des maisons anciennes a fortement baissé entre 2008 et 2009. Il s'agit d'un rééquilibrage après la flambée des prix des quatre dernières années. Un économiste nantais décrypte la situation.

Où en est le marché de l'immobilier aux Herbiers ?

Le prix des maisons anciennes a fortement baissé entre 2008 et 2009 : -21,7 % en moyenne. Cette baisse est particulièrement sensible pour les maisons de taille importante : six pièces et plus. Ce rééquilibrage des prix est nettement plus marqué qu'au niveau national (-8,5 %, en moyenne).

Pourquoi cette baisse des prix ?

Cette baisse est en fait « une correction », avec un retour aux prix d'avant 2006. Cette évolution est trois fois plus importante qu'au niveau national car la flambée des prix entre 2006 et 2008 avait été trois fois plus forte que dans le reste de la France.

Nicolas Rautureau, économiste à l'université de Nantes, analyse cette situation : « Comme partout en France, c'est le marché des maisons anciennes qui a le plus souffert. C'est notamment dû aux nouvelles normes énergétiques qui défavorisent l'ancien au profit du neuf. »

L'économiste avance d'autres explications : « Il y a un manque de confiance face à la crise. Ça joue. Le marché lié aux mutations professionnelles s'est grandement restreint. Les transactions ne se sont pas pour autant arrêtées : certains ont vendu faute de pouvoir payer leur crédit. D'autres ont acheté ou vendu à l'occasion d'événements familiaux : naissance, mariage, divorce ou encore décès. »

Quid des terrains à bâtir ?

Le prix des terrains à bâtir continue à augmenter doucement dans le Haut-Bocage : + 5,2 %. «Les promoteurs ont stoppé des programmes immobilierspour éviter l'effondrement des prix, rapporte Nicolas Rautureau. Et continuent d'acheter des terrains à bon prix car le nombre de surfaces constructibles en vente est globalement insuffisant par rapport à la demande. »

Est-ce le bon moment pour investir ?

A priori, oui, si on souhaite acheter une résidence principale et si on a une bonne visibilité sur l'avenir de son emploi. « Sauf catastrophe,les prix ne devraient plus continuer à baisser, estime l'économiste nantais. Aujourd'hui, les prix ont plutôt tendance à stagner. Les entreprises locales recommencent peu à peu à embaucher. L'inquiétude liée à la crise va donc s'estomper. » À cela s'ajoutent des taux d'intérêts actuellement bas. Aujourd'hui, mieux vaut donc privilégier les emprunts à taux fixes pour mieux maîtriser le coût de son crédit.

Est-ce facile de vendre une maison aujourd'hui ?

 Un bien de qualité bien placé finit toujours par se vendre, rapporte Nicolas Rautureau. Aujourd'hui, une maison trouve relativement rapidement un acquéreur si elle est au prix du marché. Les propriétaires doivent en avoir conscience. Il est difficile de vendre aux tarifs pratiqués il y a deux ou trois ans. En moyenne, en France, il faut 90 jours pour trouver un acheteur. 

Est-il encore possible d'acheter en espérant faire une plus-value ?

Cela voudrait dire faire confiance en une forte augmentation des prix dans les années à venir. Elle serait due à un rebond économique important. Or, explique Nicolas Rautureau, ce n'est pas encore envisagé par les économistes dans les trois ou quatre années à venir. Il sera donc difficile de faire une plus-value rapide. Mieux vaut donc investir dans l'idée de se constituer un patrimoine.

Sources:Ouestfrance

Conseils et étude sur vos investissements cliquez ici

Jean-Jacques Schneider, expert immobilier au Crédit foncier de France (CFF), partage le même constat. «L'environnement économique est contrariant, et même si l'on constate plus d'appétences pour les projets immobiliers, dans l'ensemble, les gens ont peur pour leur emploi et leur avenir. Mécaniquement, il est impossible que le marché reparte vraiment sans une nouvelle baisse de prix, c'est la seule variable d'ajustement possible, surtout si les taux d'intérêt remontent, ce qu'on nous annonce pour le deuxième semestre.»

Après la chute des prix, c'est la baisse de l'offre qui se profile

Le marché immobilier est aujourd'hui un marché de besoin, essentiellement soutenu par les primo-accédants dans l'ancien, et par les investisseurs dans le neuf, un segment porté par le dispositif Scellier, qui a permis aux promoteurs de déstocker et de sortir de l'ornière, mais affiche des prix bien trop élevés pour les budgets serrés et le portefeuille moyen de l'acquéreur actuel.

Pourtant, c'est précisément parce que le marché immobilier n'est pas vraiment reparti qu'il est temps d'acheter. Les indicateurs sont verts - taux intéressants, prix bas et des parties qui, lorsqu'elles se rencontrent, sont en adéquation sur la valeur du bien - mais ces conditions pourraient bien ne pas rester réunies. Car il semblerait qu'une pénurie de produits se profile à l'horizon 2011, entretenue par des acheteurs plus nombreux qu'il y a un an, et des vendeurs potentiels qui, pour beaucoup, ont retiré leur bien du marché. Quant aux doubles opérations, elles se font plus difficilement, dans l'ordre inverse de celui en vigueur en 2007. Aujourd'hui, on attend d'avoir vendu son acquisition avant d'acheter la suivante, quand il y a encore peu, on achetait avant de vendre. Du coup, si la demande existe bien, l'offre s'amoindrit, générant un marché fragile et sans netteté, sur tout le territoire. --

AIX-EN-PROVENCE - LA REPRISE EST LÀ

Grâce à une pierre relativement protégée des déconvenues immobilières, la reprise se fait plus sentir à Aix qu'ailleurs, malgré un prix moyen au mètre carré assez élevé : 3 800 euros dans l'ancien (de 3 000 à 4 800 €/m2), 4 500 euros dans le neuf (de 3 800 à 6 500 €/m2). «Les acheteurs sont de plus en plus présents, ce qui génère assez logiquement quelques signes de hausse des prix, d'autant que nous commençons à manquer de produits en stock», confirme Vincent Hénon, de Laforêt.

La reprise amorcée par le retour des primo-accédants gagne en gamme, et c'est l'une des spécificités du marché local. «Même l'achat prestige, un moment gelé, se décoince un peu.»

- OÙ INVESTIR:le centre-ville, pour le côté authentique, 3 000 €/m2 au tarif bas. Les petites surfaces y sont plébiscitées pour leur rendement locatif. Le quartier résidentiel et récent de Mirabeau-Allées des Platanes (le dernier programme, des immeubles de qualité, s'y négocie 5 000 €/m2 en moyenne).

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: vieille ville (entre 3 000 et 5 000 €/m2 ), Val-Saint-André (3 200-4 500 €/m 2).

AMIENS - LE BON MOMENT POUR LES ACHETEURS

«Nous avons reperdu 1% sur les prix en centre-ville ces derniers mois. Si reprise il y a, elle est légère, et porte seulement sur les volumes», explique Frédéric Baum, de la Fnaim. Dans l'ensemble, les prix stagnent, après la forte baisse de 2008-2009. «Grâce à un retour à la raison de certains acquéreurs qui voulaient encore croire aux envolées de 2007, des biens qui ne trouvaient pas preneurs se vendent enfin, autour d'Amiens, à plus ou moins 150000euros. En revanche, au-delà de 300000euros, le marché reste gelé.» Entre ces deux moyennes, les affaires tournent au ralenti, alors que les conditions actuelles devraient encourager les acheteurs potentiels. «En zone rurale, à 25kilomètres autour d'Amiens, le marché est plus fluide ces derniers mois. C'est le moment d'acquérir une fermette picarde en bon état, sur 1500m2 de terrain, entre 180000 et 200000euros dans une zone privilégiée, au sud-est et au sud-ouest de la ville.»

- OÙ INVESTIR: en centre-ville, à l'ouest, le quartier Saint-Pierre reste abordable ; l'est est dans l'ensemble moins cher.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: centre-ville (de 2 110 à 3 060 €/m2), Henriville (de 2 050 à 2 770 €/m2), pour une fourchette sur la ville comprise entre 1 520 et 3 080 €/m2 dans l'ancien.

ANGERS - LES PRIX SONT STABLES

«Le frémissement annoncé en septembre a tendance à s'éterniser», s'amuse Philippe Legros, président de la chambre départementale de la Fnaim. «Il faut dire que le taux de chômage freine cette reprise annoncée.» Le Crédit foncier de France estime le mètre carré entre 1 500 et 2 250 euros dans l'ancien, entre 2 235 et 3 100 euros dans le neuf. «Les moyennes constatées sur le terrain tournent en effet autour de 1800-2000€/m2 pour l'ancien, de 2800-3000 euros pour le neuf. Les prix sont stables depuis six mois, et s'ils ont baissé, c'est de manière infime.»

- OÙ INVESTIR: tous les quartiers qui seront desservis par le tram courant 2011, comme La Gare, qui dispose d'un nouveau programme de prestige (entre 3 500 et 4 000 €/m2). Création d'un beau programme HQE dans la zone de l'école supérieure d'agriculture (autour de 3 000 €/m2).

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: centre-ville, dont le quartier de La Doutre, revalorisé depuis quelques années (2 000-2 600 /m2).

ANNECY - LE HAUT DE GAMME RECULE

Le canal du Thiou à Annecy, où la qualité de vie est légendaire. (Glenn van Der Knijff/Lonely Planet Images/Photononstop)

 La ville se distingue par une amplitude très large entre ses prix d'entrée de gamme, 1 500 €/m2 pour les moins bons quartiers, et ses tarifs dans le haut de gamme, voire l'exceptionnel, jusqu'à 8 000 €/m2 en bord de lac. On pense notamment au programme La Réserve, retardé, livré fin 2011 : un appartement de 4 pièces démarre à 1 029 000 euros (environ 400 000 euros pour un 2 pièces). Mais ces tarifs restent du domaine de l'anecdotique. Car, ainsi que le souligne Antoine Perrier, expert au CFF : «Nous sommes dans un marché de contrainte, de prix bas: le prix moyen de vente constaté en 2009 sur l'ensemble de la ville n'a pas dépassé 3250€/m2 . Sous 270000-300000euros, le marché fonctionne. Les biens exceptionnels ont reculé, et le haut de gamme n'est pas épargné.»

- OÙ INVESTIR: en centre-ville, dans les rues piétonnes (assez bruyantes avec difficulté de stationnement), on trouve des biens à rénover sous 3 000 €/m2. Dans le neuf, les prix ont baissé dans des quartiers périphériques agréables comme Vieugy (environ 2 800-3 000 €/m2). Dans l'ancien à Albigny, les prix sont corrects tandis qu'ils explosent dans le neuf.

- PRIX INTRA-MUROS: en moyenne (Crédit foncier), dans l'ancien 3 400 €/m2, dans le neuf 4 500 €/m2. Une maison de 5 pièces, en périphérie recherchée, 405 000 euros en moyenne.

BORDEAUX - EN DESSOUS DE 300000 EUROS, ÇA TOURNE

Pascal Lesieur, conseiller immobilier au Crédit foncier de France, estime que la ville a moins souffert, grâce à une relative prospérité économique. «On est toutefois dans un marché de besoin, l'achat de confort coince un peu, de même que l'achat prestige, sur le bassin d'Arcachon, par exemple, quand les petits produits à moins de 300000euros se vendent facilement.» Pour le professionnel, le quartier Caudéran dispose du meilleur rapport qualité-prix (2 500 €/m2 pour un bien de bonne facture), et en périphérie les communes résidentielles de Pessac et de Mérignac, autour de 2 300 €/m2.

- OÙ INVESTIR: tout l'intérieur de la rocade, la ville même étant considérée comme la valeur sûre. Le secteur de la gare Saint-Jean - dont le quartier Belcier, autour de 2 300 €/m2 - objet d'un colossal chantier urbain de 2,5 millions de mètres carrés construits, à l'horizon 2017.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: Chartrons (2 440-3 230 €/m2), Jardin Public (2 240-3 090 €/m2), Victoire (2 370-3 280 €/m2), Saint-Seurin (2 240-3 370 €/m2), Saint-Pierre (2 310-3 280 €/m2), dans l'ancien. Dans le neuf, Cauderan (3 050-3 770 €/m2).

CAEN - PRÉFÉREZ L ANCIEN DANS LE CENTRE

Ici comme ailleurs, le volume des acquéreurs se concentre sur les premières et secondes acquisitions, à moins de 150 000 ou 160 000 euros pour les appartements, de 250 000 euros pour les maisons en centre-ville, et de 200 000 pour celles en périphérie. «On assiste à un net retour des acheteurs qui concrétisent, mais avec un niveau d'exigence renforcée», précise Pascal Lottin, de Laforêt. «Les vendeurs sont plus réalistes. J'ai ainsi négocié, à Mathieu, une maison neuve (2007) de 168mètres carrés sur 1100mètres carrés de terrain, en géothermie, avec frais de notaire réduits pour 435000euros, soit 2589€/m2 . Un prix qui aurait atteint les 3000euros il y a trois ans.»

- OÙ INVESTIR: plutôt dans l'ancien (l'écart avec le neuf est de plus en plus ressenti), en appartement, dans le centre. Dans les communes résidentielles de Mathieu ou de Bréville, revenues à des prix raisonnables (2 500-2 700 €/m2)

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: entre 2 300 et 2 800 €/m2 en hypercentre, rive gauche, comme Saint-Gilles et Saint-Sauveur (hormis les secteurs Chemin Vert et Pierreuse, entre 1 500 et 1 700 €/m2). Dans le neuf, le fameux programme des Rives de l'Orne tutoie les 4 500 €/m2.

CLERMONT-FERRAND - UN MARCHÉ DE «NÉCESSITÉ»

«La star des stars actuellement, à Clermont, c'est le F3 de 60-65m2 vendu entre 90000 et 100000euros; pour les maisons, 3chambres sur une surface de 95-100m2 , autour de 200000euros. Le marché est soutenu par les biens d'entrée et de moyenne gamme», décrypte Stéphane Roume, de Century 21. Ici comme ailleurs, les grandes surfaces, à plus de 390 000 euros, coincent. «Nous sommes sur un marché de nécessité. Les reventes-achats sont plus difficiles: les vendeurs attendent et les mutations sont moins nombreuses en ce moment.»

- OÙ INVESTIR: avec l'inauguration en mars de l'hôpital d'Estaing, le quartier République, et ses petites surfaces rentables à la location. Vallières, Poncillon et Salin, les bons marchés de report du centre-ville. Pour exemple, se sont vendus une maison en bon état à Poncillon, 61 m2 pour 107 000 euros (1 754 €/m2) ; un appartement à retaper à Vallières, 74 m2, 100 000 euros (1 351 €/m2) ; un appartement à rénover à Salins, 87 m2, 115 000 euros (1 322 €/m2).

- PRIX EN CENTRE-VILLE: centre 2 000 et 2 300 euros (2 400 pour du top niveau).

GRENOBLE - MISER SUR LES NOUVEAUX QUARTIERS

Le prix moyen de vente constaté ici tourne autour de 175 000-180 000 euros. «Ce premier trimestre est marqué, à Grenoble, par un marché de nécessité portant essentiellement sur les T2 et T3, pour un prix moyen au mètre carré de 2550-2600euros, analyse Nicole Callmann, expert au CFF. La pression reste très importante sur les T5 et plus. Nous n'avons pas vu d'ajustement des prix sur les biens importants, chers, de bon standing. Le dynamisme de la fin 2009 semble se confirmer, mais il faut être vigilant: le marché reste fragile.»

- OÙ INVESTIR: l'écoquartier de Bonne (l'un des premiers de France, primé). Au nord du centre-ville, le quartier d'affaires Europole, énorme chantier démarré il y a vingt ans, près de la gare, et la ZAC Bouchaillet sur la presqu'île scientifique (5 000 logements y seront construits pour une population de chercheurs, d'étudiants et de cadres)

- PRIX MOYENS: Ile verte, entre 2 700 et 2 800 €/m2, l'hypercentre, environ 2 700 €/m2 dans l'ancien, le centre plus élargi, environ 2 500-2 600 €/m2 dans l'ancien, 3 200 €/m2 dans le neuf. Pour une maison de 5 pièces en périphérie recherchée : 380 000 euros en moyenne.

LE HAVRE - DE GROS PROJETS VONT BOOSTER LES PRIX

Des biens de qualité, un stock qui se tient, des transactions concrétisées, Mathieu Lecoquierre, président du GIE Orpi Le Havre, a plutôt des raisons de se réjouir, «même si les propriétaires ont tendance à rester gourmands». La ville se développe, augmentant d'autant les possibilités d'investir, et affiche une bonne rentabilité locative. «De gros projets se dessinent à l'entrée de ville: jardins et bassins d'agrément, transformations et réhabilitations diverses, création d'un stade de 25000places, d'un zénith, d'un palais des congrès et surtout d'une ligne de tramway entre la ville haute et la ville basse... tout cela va booster les prix du secteur du Rond-Point, actuellement entre 1200 et 1500€/m2.»

- OÙ INVESTIR: Sanvic, côtés mairie et église. Une maison de 7 chambres sur 1 000 mètres carrés de terrain, avec terrasse et véranda affichée 690 000 euros partira vers 600 000 euros. Dans le quartier classé, avenue Foch, environ 3 000 €/m2.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: le front de mer, bien situé, avec vue sur mer entre 3 200 et 3 800 €/m2. Sans vue, entre 2 500 et 3 000 €/m2. Centre-ville, entre 2 200 et 3 200 €/m2 dans l'ancien ; de 3 000 à 3 600 €/m2 dans le neuf.

LILLE - LE MARCHÉ FAIT DU YO-YO

Lille, dans toute sa beauté nordique. (Gérard Labriet/Photononstop)

 Amorcé il y a six à huit mois, le retour des primo-accédants se confirme et l'on assiste à une augmentation du portefeuille moyen de 10 à 15 %. Pour autant, le standing - excepté les biens d'exception qui trouvent peu ou prou preneurs - patine toujours. «Le marché des maisons entre 150000 et 200000euros peine encore, c'est le plus impacté», insiste Benoît Lambellin, président du GIE Orpi Lille. Si l'hypercentre, les quartiers République et Vieux Lille bénéficient d'une bonne demande, l'agglomération se porte plus difficilement. «On navigue à vue, sans comprendre le marché. D'un mois sur l'autre, on fait le pire puis le meilleur, on passe du simple au double en termes de volume de ventes. Ça fait des mois qu'on vit ce marché yo-yo.»

Les prix ont atteint un plancher, «même si de nombreux vendeurs succombent toujours au chant des estimations. Mais estimation ne vaut pas transaction».

- OÙ INVESTIR: Bois-Blancs (2,5 kilomètres du centre-ville), poussé par l'implantation d'entreprises, actuellement entre 1 800 et 2 400 €/m2.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: le Vieux Lille, 3 300 €/m2 environ, jusqu'à près de 4 000 €/m2 pour un programme de prestige comme Carré Royal. Secteur La Madeleine - Saint-Maur, à partir de 2 300 €/m2 pour un bien années 70, 4 500 €/m2 pour du standing.

LYON - À PART LE HAUT DE GAMME, ÇA REPART

La reprise s'est amorcée par le retour des primo-accédants sur les petites surfaces et prix d'entrée. «Petit à petit, la progression gagne en gamme. Seuls les biens de prestige -au-delà du million d'euros- coincent toujours», explique Eric Daveau, président d'Orpi Grand Lyon.

Dans les grandes agglomérations, une pénurie de biens se profile avec le risque de se retrouver, à terme, dans un marché à nouveau favorable au vendeur. Eric Daveau prévient : «Le marché reste fragile et l'on voit des vendeurs reprendre confiance et fixer leurs prix à la hausse. C'est un mauvais calcul: les acquéreurs, sélectifs, ne vont pas au-delà du bon prix.» Dans l'ensemble, les prix sont stables. «Toute la presqu'île de la place des Terreaux, à Perrache, en hypercentre, se porte bien, de même que le VIe -de Croix-Rousse à Plateau-, connaît une demande toujours supérieure à l'offre.»

- OÙ INVESTIR: certains quartiers de report, comme Vaise ou Gerland, avaient rattrapé les prix du centre-ville : ils sont revenus à des valeurs plus justes.

- PRIX INTRA-MUROS: en moyenne (CFF), 3 100 €/m2 dans l'ancien (2 400-4 000 €/m2), 3 900 €/m2 dans le neuf (3 500-5 300 €/m2). Maison, 5 pièces, dans l'ancien, entre 350 000 et 450 000 euros.

LE MANS - LE PETIT A LA COTE

«On assiste depuis quelques mois à une reprise générale de l'activité. L'ensemble des prix est resté raisonnable, explique Jacqueline Andréani, de Citya le Syndic. Les petits logements ont toujours la cote et intéressent investisseurs et primo-accédants, avec des prix très accessibles, entre 28000 et 40000euros.» A condition que les biens soient en bon état, les 2 pièces trouvent preneurs sans difficulté entre 48 000 et 70 000 euros, les 3 pièces entre 90 000 et 120 000 euros, mais le marché des grands appartements anciens bloque toujours. «Ils présentent moins d'intérêt, compte tenu des travaux à y réaliser bien souvent.» Le neuf, en revanche, ne connaît pas de tassement. «Surtout les biens de standing aux prestations haut de gamme, bénéficiant d'un emplacement privilégié, avec jardin privatif ou grandes terrasses. Ils se vendent aussi bien que les belles maisons de ville. Nous avons plusieurs références, à 220000, 320000 et 420000euros net vendeur.»

- OÙ INVESTIR: quartier Préfecture (studio avec cave et parking, 32 000 euros), quartier Cathédrale (maison neuve de 100 mètres carrés, peu énergivore, garage, jardinet, 184 000 euros, frais d'acte réduits). A 10 kilomètres, sortie Nord, maison ancienne de style traditionnel, 160 m2 sur 4 000 m2 de terrain, 270 000 euros.

- PRIX INTRA-MUROS: en moyenne (CFF), 1 250 €/m2 dans l'ancien (1 105-1 500 €/m2), 2 450 €/m dans le neuf (2 300-2 850 €/m2). Maison de 5 pièces entre 117 900 et 165 000 euros, dans l'ancien.

MARSEILLE - L EFFET CHÈQUE PREMIER LOGEMENT

Avec la mise à disposition d'un chèque premier logement, la municipalité a permis de solvabiliser et d'inciter à l'achat un grand nombre de primo-accédants, en plafonnant les prix des logements concernés à 2 200 €/m2 dans l'ancien, à 2 637 €/m2 dans le neuf. «Du coup, explique Vincent-Michel Mortini, expert au CFF, ces prix ont permis de recaler toutes les moyennes sur la ville. Lancé en 2006, ce dispositif est monté en puissance et a permis d'amortir la crise. Nous avons fêté le millième fin 2009. » Autre particularité de la ville, Marseille multiplie les projets et les chantiers : «Il faut pouvoir loger les milliers d'arrivants annuels. La commune s'est fixé la construction de 5000logements par an (dont 1500sociaux).»

- OÙ INVESTIR: la rue de la République, réhabilitée, proche de la gare Saint-Charles, un secteur qui fait l'objet de nombreux aménagements dont la création du Mucem (Musée des civilisations d'Europe et de Méditérranée) qui ouvrira ses portes en 2013. Et aussi : le Vieux-Port, redessiné semi-piétonnier, à l'horizon 2013, et le projet Euroméditerranée, le plus grand chantier immobilier d'Europe (de 3 000 à 5 000 €/m2).

- PRIX MOYENS INTRA-MUROS: selon le CFF, 3 200 €/m2 dans l'ancien (2 200-5 000 €/m2), 3 600 €/m2 dans le neuf (2 900-6 300 €/m2).

METZ - LES ACQUÉREURS FONT LA LOI

Les prix sont stables, plus ou moins équivalents à ce qu'ils étaient à la rentrée, mais le volume des ventes, lui, a rebondi. «En 2008, mon chiffre d'affaires avait chuté de moitié par rapport à 2007, se souvient Emmanuel De Blic, de Laforêt. En 2009, il a augmenté de 40% par rapport à 2008. Alors oui, les choses vont mieux, je suis heureux d'avoir passé ce cap, trois confrères ayant déposé le bilan ces derniers mois. Les acquéreurs sont là, plus difficiles, mais avec un vrai désir d'acheter.»

- OÙ INVESTIR: avec l'arrivée des deux hôpitaux, à l'est de Metz, La Grange-aux-Bois est attractive, avec des tarifs compris entre 1 400 et 1 900 €/m2. Le Sablon dans l'ensemble est plébiscité pour des prix plus doux qu'en centre-ville et pour sa proximité avec la gare, entre 1 400 et 2 300 €/m2 dans l'ancien.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: les produits historiques en centre-ville, de 1 900 à 2 500 €/m2, idem pour La Vacquinière (très bel appartement de 112 m2, vendu à rénover, 260 000 euros). Quartier Impérial, de 1 900 à 2 500 €/m2.

MONTPELLIER - OFFRE ET DEMANDE S ÉQUILIBRENT

La place de la Comédie à Montpellier, une ville très dynamique. (Eoche-Naturimages/Onlyfrance.fr)

 «L'équilibre se fait. Depuis le troisième trimestre 2009, les prix n'ont plus baissé, on peut s'en réjouir», synthétise Cyril Bordera, du réseau Laforêt. C'est une époque charnière pour les deux parties. Contrairement à beaucoup d'autres villes, on ne constate pas ici de tension sur les stocks, et les profils des acquéreurs sont variés. «J'ai de tout: des primo-accédants, des achats de confort, des jeunes, des retraités... Le marché est dynamique.»

- OÙ INVESTIR: dans deux ans, la ligne 3 du tram (de Pérols à Juvignac) devrait bouleverser les secteurs le long de son tracé, comme ce fut le cas pour la ligne 2.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: Beaux-Arts et Boutonnet, entre 2 800 et 3 500 €/m2, Aiguelongue, entre 3 500 et 4 000 €/m2 en moyenne. Intra-muros, le CCF fixe les prix à 3 350 €/m2 dans le neuf (3 000-4 800 €/m2) ; 2 250 €/m2 dans l'ancien (2 000-3 200 €/m2).

MULHOUSE - LES PRIX AU NIVEAU DE 2003

«Nous avons des sollicitations, mais le marché n'est pas facile, il est imprévisible. Nous sommes dans la pénibilité du quotidien», résume Philippe Baldenweck, de Laforêt. Le cœur de marché est composé de petites surfaces, voire d'immeubles à rentabilité locative pour les investisseurs, et de biens à moins de 100 000 euros, surtout pour les primo-accédants. Au-delà de 200 000 euros, le marché est atone. Quant aux prix, ils sont revenus à leurs valeurs de 2003 ou 2004. «J'ai vendu une jolie maison du XIXe, sans terrain, à côté du Rebberg, en très bon état, à 1700€/m2 (120m2 , 200000euros), et un appartement ancien parfaitement rénové à Stalingrad, près de Salengro, à 1710€/m2 (119m2 pour 203000euros), loin des tarifs affichés il y a trois ans. Même dans ces quartiers huppés, on atteint difficilement les 1800€/m2 pour un produit zéro défaut.»

- OÙ INVESTIR: quartier Dornach, entre 1 200 et 1 500 €/m2. Sausheim, le quartier résidentiel le plus abordable, en moyenne 1 500-1 600 €/m2.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: Riedisheim, Brunstatt, Le Rebberg, entre 1 600 et 1 800 €/m2 en moyenne (jusqu'à 2 000 €/m2 pour de l'exceptionnel).

NANCY - VANDOEUVRE, QUARTIER D'AVENIR

Les prix de vente intra-muros, estimés par le Crédit foncier de France à 2 000 €/m2 en moyenne dans l'ancien (1 600-2 400 €/m2), et à 2 600 €/m2 dans le neuf (2 100-3 200 €) sont plutôt stables. «Les tarifs affichés en agences sont en général 10% au-dessus de ceux qui sortiront à la transaction après négociation», estime Grégory Pierre, de Century 21.

«Le marché des biens haut de gamme se débloque enfin, nous vendons à nouveau des produits à plus de 300000, voire 400000euros. Nous avons même négocié des maisons de 500000euros affichées, à l'origine, il y a deux ou trois ans, à plus de 700000euros.» Toutefois, d'après Jean-Jacques Schneider, expert au CFF, «le vrai marché de Nancy, compte tenu des moyens de sa population, c'est sa banlieue. Et là, au-delà de 200000-220000euros, on ne vend pas.» Sur l'ensemble de la ville, les prix s'échelonnent de 1 200 €/m2 (produits années 50 à 70, à rénover) jusqu'à 1 700-1 800 €/m2, pour du beau collectif avec de belles prestations.

- OÙ INVESTIR: le quartier en devenir, Vandœuvre, avec un gros chantier sur l'emplacement des casernes militaires, à l'horizon 2012 (actuellement entre 1 500 et 1 800 €/m2).

- PRIX INTRA-MUROS: un beau produit de caractère, près de la place Stanislas, autour de 2 000-2 200 €/m2.

NANTES - LES INVESTISSEURS FONT MONTER LES PRIX

Le centre-ville de Nantes, très prisé, devient trop cher pour les familles.(Ruaud/Andia.fr)

 Sans surprise, le marché nantais est soutenu par les primo-accédants et les investisseurs. «On concentre dans le centre urbain les trois quarts des constructions nouvelles, sous la loi Scellier, aptes à contenter les investisseurs, mais pas les ménages, repoussés de plus en plus loin», s'insurge Loïc Cantin, professeur d'économie immobilière et président de la Fnaim Loire-Atlantique. «Sur 100logements créés à Nantes, 80 sont cédés aux investisseurs.» Ce qui s'explique par un prix au mètre carré intra-muros assez élevé dans le neuf, jusqu'à 5 000 euros pour du haut standing, entre 2 000 et 3 200 euros dans l'ancien, entre 2 500 et 3 200 euros dans un secteur couru.

- OÙ INVESTIR: deux valeurs sûres, Le Vieux Doulon, 2 500 à 2 600 €/m2 et l'île de Nantes, entre 2 100 et 2 400 €/m2 en moyenne.

-PRIX MOYENS (CFF) : ancien, 2 300 €/m2 (1 800-2 800 €/m2), neuf, 3 200 €/m2 (2 800-4 200 €/m2). Maisons T5,360 000 euros (300 000 à 440 000 euros). En périphérie (secteur recherché) 290 000 euros en moyenne (180 000 €).

NICE - LES LOCAUX ONT RELAYÉ LES ÉTRANGERS

Nice n'est pas l'une des capitales du tourisme mondial sans disposer d'un marché protégé. «Cependant, le segment qui nous pose le plus problème est celui des biens au-delà de 800000euros, voire 600000. Nous opérons quelques transactions, mais peu. Les gros budgets étrangers sont en recul -ils reviennent souvent entre avril et septembre-, mais une certaine clientèle locale a pris le dessus, ce qui fluidifie notre activité», explique Jacques Agid, président, d'Orpi Côte d'Azur. Une activité que le professionnel juge excellente depuis quelques mois : «équivalente en termes de volumes à 2007, avec des délais de vente passés de 105jours pendant le premier semestre 2009 à 38jours depuis le début de l'année».

- OÙ INVESTIR: le quartier du port, sympa et plus abordable, de même que les quartiers Parc impérial, Riquier et Libération.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: le Carré d'Or, le début de la Promenade, Mont Boron et le bas Cimiez. Avec des prix qui frôlent encore 7 000-8 000 €/m2.

Globalement, l'intra-muros est porté par la conjoncture, 3 715 €/m2 en moyenne pour les appartements dans l'ancien. En périphérie recherchée, maison neuve de 5 pièces entre 850 000 et 1 200 000 euros.

REIMS - 2500€ LE MÈTRE CARRÉ

Conformément aux tendances nationales, les prix se sont stabilisés ici aussi, portant le mètre carré à 2 500 euros en moyenne dans l'ancien. Reims est une ville dynamique, très étudiante, et à ce titre elle bénéficie d'un bon rendement locatif sur les petites surfaces. Le prix des studios en ville, dans l'ancien, s'échelonne entre 2 180 et 3 130 €/m2. Quant au neuf, d'après les notaires, s'il démarre à 2 790 €/m2, il s'envole très vite, jusqu'à plus de 4 100 €/m2. Les primo-accédants et les investisseurs maillent le cœur de marché, pour des surfaces plutôt réduites ou des maisons à moins de 150 000-200 000 euros.

- OÙ INVESTIR: Le centre, toujours une valeur refuge, entre 2 000 et 3 400 €/m2 en fonction de la qualité du bien. Clairmarais, entre 1 960 et 2 660 €/m2 dans l'ancien, entre 3 080 et 3 360 dans le neuf. Saint-André, entre 2 040 et 2 880 €/m2, dans l'ancien. Une maison à La Neuvillette, entre 188 000 et 234 000.

- PRIX INTRA-MUROS: en moyenne (CFF), 2 500 €/m2 dans l'ancien (1 850-2 700 €), 3 100 €/m2 dans le neuf (2 900-3 500 €). Maisons anciennes de 5 pièces en moyenne 270 000 euros, 210 000 euros en périphérie recherchée.

RENNES - LES PRIX NE BOUGENT PLUS

«Le dieu Scellier a redonné le sourire aux promoteurs, et on commence à manquer d'offres dans le neuf», commente Gwenaël Faruel, du réseau Century 21. Dans l'ancien, si la dynamique des volumes est bien réelle - autour de 20 % de plus par rapport à 2008 -, les prix ne bougent plus depuis six mois, du moins sur des biens sans défaut. «Les immeubles qui conjuguent les problèmes (les collectifs 60-70 notamment) se vendent mais à un niveau de prix très bas. Je mets en garde également les acheteurs intéressés par le centre historique, où certains vieux immeubles du XVIIe ont fait l'objet d'arrêtés de péril. Qu'ils se renseignent bien avant de signer.»

- OÙ INVESTIR: dans le centre, les quartiers Colombier, dynamique, et Villejean (petites surfaces à bonne rentabilité locative). Dans le neuf, la périphérie est abordable, à environ 3 700-3 800 euros/m2 contre 5 000-5 700 euros/m2 pour du standing bien placé. Un programme sur les bords de la Vilaine devrait se commercialiser à plus de 6 000 euros/m2.

- PRIX MOYENS (CFF) INTRA-MUROS: dans l'ancien 2 400 €/m2 (1 600-3 200 €/m2), dans le neuf 3 200 €/m2 (2 500-4 500 €/m2). Maisons T5, 380 000 euros (300 000-600 000 euros). En périphérie (secteur recherché), 230 000 euros dans l'ancien (190 000-350 000 euros).

ROUEN - MISER SUR LA RIVE SUD

Le marché a repris gentiment. «Seul le segment des grandes surfaces coince encore un peu, excepté dans l'hypercentre, toujours soumis à une bonne demande», estime Olivier Rousières, président du GIE Orpi. Le bel ancien y tutoie les 2 500-2 700 €/m2 et attire particulièrement les retraités aisés revenus de la périphérie. La rive sud, entre le cours Clemenceau et l'est de la zone, est porteuse de gros projets - la future gare notamment -, et à ce titre le lifting complet des alentours a déjà commencé. «Des programmes de qualité pour un secteur aujourd'hui un peu excentré, que de nouveaux transports en commun vont rapprocher du cœur de la ville. Abordable actuellement, entre 1500 et 2000€/m2, il sera à terme totalement réhabilité, mais pas avant cinq à dix ans.»

- OÙ INVESTIR: quartier ouest avec la réhabilitation des docks et bords de Seine en écoquartier, environ 2 000 €/m2 aujourd'hui.

- QUARTIERS RÉSIDENTIELS: le centre historique (Cathédrale, Vieux-Marché, etc.) dont Saint-Marc, en moyenne 2 700-2 800 €/m2 dans l'ancien. Intra-muros, les prix moyens se situent entre 2 300 et 3 200 €/m2 dans l'ancien, entre 2 700 et 3 800 dans le neuf.

STRASBOURG - LE NEUF MARCHE MIEUX QUE L'ANCIEN

«Le différentiel de prix entre le neuf et l'ancien n'est pas évident, ici, avec pour effet de booster le marché du neuf, et de ralentir celui de l'ancien. Même les primo-accédants regardent du côté du neuf», explique Christopher Morin, du réseau Laforêt. La demande porte principalement sur les biens à moins de 300 000 euros. «Au-delà, les biens sont peu demandés, hormis les cas exceptionnels d'appartements au dernier étage avec terrasse par exemple.»

Dans cette configuration, des quartiers dynamiques mais moins chers que Robertsau et surtout l'Orangerie, tirent leur épingle du jeu, comme Illkirch, ou en couronne bien desservie, Cronenbourg, Schiltigheim et Lingolsheim.

- OÙ INVESTIR: le quartier de Neuhoff, qui redore son image et développe des programmes neufs de qualité. Illkirch, qui dispose de toutes les infrastructures scolaires, périscolaires, commerciales, ainsi qu'une bonne desserte (2 300-2 600 €/m2). Au nord, le quartier de la Robertsau (3 000 €/m2 environ).

- PRIX MOYENS (CFF) INTRA-MUROS: dans l'ancien, 2 500 €/m2 (2 100-3 600 €/m2) ; dans le neuf, 3 500 €/m2 (3 100-4 500 €/m2) ; maison T5, 350 000 euros (250 000-510 000 euros). Maison T5 en périphérie, secteur recherché, entre 180 000 et 400 000 euros.

TOULOUSE - BIENTÔT, L OFFRE VA SE RESSERRER

A Toulouse, le stock de logements disponibles ne cesse de fondre. (Stephane Frances/Onlyfrance.fr)

 «En hypercentre, toujours recherché avec des prix à la hauteur, entre 4000 et 5000€/m2 , le volume des ventes ne pose pas problème. Les première et deuxième couronnes sont les plus impactées, et c'est là précisément qu'ont lieu l'essentiel des transactions, explique Arturo Moreno, expert immobilier au CFF. Sur l'ensemble de l'aire urbaine, Toulouse dispose aujourd'hui de 2121logements à la vente, contre 6481 en 2007 et 5252 en 2008. Concrètement, le stock actuel permet d'assurer le premier semestre seulement.» La loi Scellier a permis de battre des records de vente (sur les petites surfaces surtout) tout en écoulant les stocks des promoteurs ; lesquels, échaudés et prudents (les dispositifs fiscaux devraient être retirés) tardent à réaliser de nouveaux programmes. En termes de prix, vendeurs et acheteurs semblent se rencontrer : l'offre moyenne rejoint le prix moyen demandé : 3 171 €/m2 et 3 211 €/m2.

- OÙ INVESTIR: Saint-Michel-Busca, quartier résidentiel (environ 3 800-4 000 €/m2) ; Pont-Jumeaux, à la limite de la rocade, une grosse opération sort de terre, pour 3 400-3 600 €/m2

- PRIX INTRA-MUROS: 2 600 €/m2 dans l'ancien (2 100-4 500 €/m2), 3 200 €/m2 dans le neuf (2 800-5 500 €/m2). Maison T5, entre 2 100 et 3 800 €/m2.

TOURS - LES PRIX S AJUSTENT

«Nous sommes clairement dans un marché de primo-accédants et d'investisseurs, donc de petites surfaces, à moins de 300000euros. Au-dessus, nous faisons du cas par cas », résume Thierry Hocquet du réseau Laforêt. Le juste prix est de rigueur, si ce n'est à l'affichage, après négociation. Ainsi, même les collectifs années 60-70 reprennent de légères couleurs, grâce à une décote très importante. La ville, bien que dynamique grâce à des implantations d'entreprises, connaît moins de mutations et de mouvements. «Mais nous conservons un marché locatif actif, particulièrement cette année.»

- OÙ INVESTIR: les quartiers Velpeau et Blanqui, environ 1 800-2 000 €/m2 ; Prébendes, 2 300-2 500 €/m2.

- PRIX INTRA-MUROS: selon le CFF, 2 300 €/m2 dans l'ancien (1 500-3 000 €/m2), 2 700 €/m2 dans le neuf (2 400-3 100 €/m2). Une maison de 5 pièces dans l'ancien, 305 000 euros en moyenne (entre 230 000 et 480 000 euros).

 

• Un marché international né au milieu du 17ème siècle et bien organisé depuis le milieu du 19ème siècle.

• Un marché « passion » partagé par plus de 500.000 collectionneurs avec un engouement croissant, ce qui entraîne une demande de loin supérieure à l'offre.

• Une évolution de notre civilisation vers l’écriture sur supports informatiques de manière massive, au détriment du support papier.

• Une nécessité historique et culturelle de sauvegarde des patrimoines scripturaux nationaux par les états eux-mêmes (musées).

• Un marché dont l’accès était réservé jusqu’à il y a peu à une élite sociale du fait du coût des œuvres achetées en “pleine propriété” pour des montants trop souvent innaccessibles pour le commun des mortels.

• Un marché “refuge” marqué par une hausse continue et raisonnable de ses prix, qui ne connait ni bulle, ni krach, ni phénomène de mode depuis plus de quatre siècles !

• Au-delà de la satisfaction intellectuelle, cet investissement offre des perspectives financières très attractives.

• Une durée de détention moyenne relativement courte: 5 à 7 ans, en détention directe ou sous forme de « part » de collections.

• Une fiscalité sur les œuvres d’art très avantageuse.

• Un investissement non spéculatif: l'évolution des prix des lettres et manuscrits n’est pas due à une spéculation du marché mais principalement au temps qui s’écoule. Cette évolution est progressive, sans augmentation brusque, et n’a pas connu de baisse !

 

• Différentiel entre le prix d'achat et de revente du fait de l'évolution des prix liée essentiellement au temps qui passe.

• Droits d'exploitation: expositions, droits de reproduction et droits liés, etc...

• Produits dérivés et merchandising divers.

• On peut estimer lesdroits d'exploitation annualisés de ce type de collections autour de 8% tous frais déduits, selon les intervenants, le mode de détention (en direct ou par le biais de structures d'acquisition et de gestion spécialisée pour ce type de biens), la qualité et l'intérêt historique des pièces acquises.

• Un marché d'investissementgénéralement accessible à partir 10.000 € (en fonction des prestataires).

• Expertises en authentification et en estimation.

• Assurance des collections.

• Assurances civiles & professionnelles.

• Garanties bancaires.

• Contrat.

• Les lettres, manuscrits & documents historiques, considérés comme des œuvres d'art, ne rentrent pas dans l’assiette du calcul de l’ISF (article 885-1 du Code Général des Impôts).

• 5% de taxes à la revente entre particuliers.

• 0% de taxes à la revente si la collection est revendue à un professionnel qui peut prendre alors cela à son entière charge.

                                                                          Victor Hugo