Empruntis s’essaie comme ses partenaires aux jeux des prévisions immobilières pour 2010. Avant de tracer les grandes lignes de l’année à venir, il convient de regarder l’année 2009, une année d’atterrissage après la crise. La baisse des prix de 5% conjuguée à la chute des taux de 1 point n’a pas pour autant endigué la baisse de la production de crédit immobilier qui passe de 108 mds € à 88 mds € pour la période de décembre 2008 à décembre 2009. Les transactions quant à elles ont chuté de 138 000 dans la même période glissant en dessous des 550 000. Le troisième trimestre 2009 semble redonner le sourire aux banquiers puisqu’il est perçu comme une confirmation de la reprise de la demande de crédit sans toutefois générer un sucroît de production visible.

Une année 2010 remplie d’incertitudes sur la reprise des transactions immobilières avec une balance des risques équilibrés entre facteurs haussiers et facteurs baissiers. Selon Empruntis, les facteurs qui favorisent la hausse : Politique monétaire durablement souple, taux d’intérêt sur le crédit habitat favorable, grande différence entre taux court et taux long toujours incitative à la transformation bancaire, conditions d’octroi de crédit à l’habitat qui pourraient s’assouplir, objectifs ambitieux pour les banques, ajustement des prix, ajustement de la production et donc des stocks d’invendus, rebond de la demande de crédit après creusement massif fin 2008, démographie. Inversement les facteurs encourageant la hausse du volume des transactions : risques de remontée des taux longs si sortie de crise se confirme et que la BCE lève le pied de l’accélérateur, prix toujours élevés sans perspective d’amélioration du revenu par ménage, comportements de précaution (ou attentisme), montée du chômage, marché atone en nombre de transactions, acheteurs enclins à attendre de plus fortes baisses, investisseurs retirant les produits de la vente. Ce qui amène Empruntis a donné ses prévisions sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel ancien en France. Pour 2010, Empruntis estime que le prix de l’immobilier ancien baissera de 3%. Encore une fois, si on observe les prévisions des différents acteurs de l’immobilier, banques et professionnels de l’immobilier ne sont pas d’accords. Pour les premiers, les prix vont baisser, pour les seconds, nous sommes dans la phase de hausse des prix.

Que peut-on retenir pour 2010 ? Une stabilisation des taux de crédit immobilier pour le premier trimestre 2010, les banques souhaitent conserver leurs marges. La durée moyenne des prêts reste stable à 20 ans. Néanmoins, il subsiste une volonté forte des banques à reconquérir les longues durées notamment celle des 25 ans, mais toujours réservées aux primo-accédants aux revenus évolutifs. Quant au prix de l’immobilier, 2010 devrait encore marquer une baisse au niveau national de l’ordre de 3,00%.

 



Sources:Credit hypothécaire

Entre les financements aidés (Prêt à taux zéro, prêt à l'accession sociale, Pass Foncier) et les éventuelles aides de collectivités locales, certains primo-accédants peuvent devenir propriétaires pour le prix d'un loyer. Les autres acquéreurs doivent se contenter de la déductibilité des intérêts d'emprunt. Ils peuvent aussi ouvrir un plan d'épargne logement (PEL), redevenu attractif.

Tous peuvent en tout cas profiter de la baisse des taux d'intérêt sur les crédits habitat, qui en moyenne étaient de 3,95% sur 15 ans et 4,05% sur 20 ans, hors assurance, en octobre 2009, contre ... 5,40% en octobre 2008.

En tout état de cause, avec les différentes interventions de la Banque centrale européenne, qui a ramené depuis le 7 mai 2009 son taux directeur à 1%, les prêts à taux variables, jusqu'ici décriés pour avoir donné lieu à un certain nombre d'abus, sont à nouveau attractifs. Sous réserve de prendre certaines précautions, ils sont redevenus une excellente alternative.

Sources:lesechos.fr

La baisse des taux des crédits immobiliers se tasse. Au cours du dernier mois, le courtier Empruntis a enregistré des replis limités allant de -0.05% à -0.10% selon les régions.

Pour un emprunt sur 20 ans, les taux moyens s'établissent désormais à 4%.Sur 15 ans, ils tombent à 3,90%.

Autre enseignement du baromètre: l'écart entre les régions se réduit. Avec un taux moyen de 3,85% sur 15 ans, le Sud Ouest et le Nord restent les zones géographiques les plus compétitives. A l'opposé, la région Méditerranée et l'Est de la France sont toujours un peu plus chères avec des taux allant jusqu'à 3.95% pour un emprunt sur 15 ans et 4.05% sur 20 ans.

SOURCES:Lefigaro

Les principaux courtiers connaissent une baisse de chiffre d'affaires en 2009, affecté par la crise du crédit fin 2008. Cependant, la reprise du crédit immobilier leur offre un ballon d'oxygène. Au-delà de la conjoncture, le marché pense avoir la place de se développer face aux banques.    

Directement affectés par le trou d'air du crédit fin 2008 et début 2009, les courtiers pensent limiter le recul de leur activité à la faveur de la reprise du crédit immobilier. C'est dans ce contexte que Meilleurtaux vient de fêter ses dix ans. Avec une prévision de 29,7 millions d'euros de chiffre d'affaires pour 2009 ­(contre 39,2 millions un an plus tôt), le courtier bénéficie d'un ballon d'oxygène. Il vient de confirmer une recapitalisation fin décembre ou début janvier.  Sur une production de crédit immobilier estimée à 100 milliards d'euros en 2009 (-20 % par rapport à 2008), Meilleurtaux pense parvenir à 2,75 % de part de marché (contre 2,65 % en 2008). Autre signe encourageant, la hausse de 30 % du nombre de dossiers déposés entre février et octobre 2009. Les autres enseignes de ce domaine connaissent elles aussi une embellie.

Pour CAFPI, leader du secteur avec 4,5 % de part de marché, le nombre de dossiers " transformés " (crédit effectivement obtenu), en hausse de 15 % entre octobre 2008 et 2009, devrait croître de 20 % sur un an à la fin novembre. Le rattrapage de fin d'année lui permettra presque de maintenir son chiffre d'affaires (60 à 65 millions d'euros en 2009 contre 67 millions en 2008). Empruntis devrait, de son côté, présenter un chiffre d'affaires " un peu inférieur " à l'année précédente (21 millions d'euros en 2008). A fin novembre, le courtier en ligne prévoit une augmentation de 40 % de dépôts de dossiers en vue d'une acquisition. Même ordre de grandeur pour ACE (20 millions d'euros de chiffre d'affaires en 2008) qui revient à des volumes d'activité d'avant crise.

Au-delà de la conjoncture, le métier - qui revendique 20 à 25 % de la production de nouveaux crédits - pense avoir la place de se développer. " En Grande-Bretagne, le taux d'intermédiation est supérieur à 65 %. Mais la tendance touche aussi les pays latins, avec 40 % en Italie et 50 % en Espagne ",estime Sébastien Conte, directeur au cabinet Eurogroup. En cause, une crise de confiance entre emprunteurs et banquiers. " Les banques sont perçues comme de simples généralistes face à des petits acteurs spécialisés sur leur domaine, capables de répondre avec plus d'efficacité ", reprend le consultant. Dans les marchés les plus matures (Pays-Bas et Royaume-Uni), les courtiers poussent leur proposition autour du conseil et de la prescription. " Attention, toutefois, à trouver le bon équilibre entre approche généraliste et spécialiste, au risque de diluer l'offre et les compétences ", estime Sébastien Conte.

sources:Lesechos

Réalisant tous les deux ans son enquête habitat, notre confrère " De particulier à particulier " (1) dresse un panorama des moyens de financement utilisés par les Français pour acquérir leur résidence principale ou un bien destiné à la location.

Un gros apport personnel

En deux ans, la part de ceux qui envisagent une acquisition sans le moindre apport personnel chute fortement, de 21 % en 2007 à 8 % en 2009. À l'inverse, la part des candidats à l'achat dont l'apport personnel représente plus de 60% du financement de leur bien augmente nettement, passant de 17 % en 2007 à 23 % en 2009. Dans 82 % des cas, l'apport personnel provient de l'épargne.

Mais les candidats à l'achat qui ont constitué leur apport personnel grâce à l'aide familiale sont plus nombreux qu'auparavant, passant de 6 % en 2007 à 10 % en 2009. Tout comme la part des candidats à l'achat bénéficiant d'un héritage comme apport personnel, qui double en deux ans, passant de 4 à 8 %.

Le recours au PEL

Une majorité de candidats à l'achat a placé ses économies dans un plan d'épargne-logement (58 % en 2009, 55 % en 2007). Et plus de la moitié des acquéreurs potentiels (52 %) qui ont souscrit un plan d'épargne-logement pensent avoir recours à l'emprunt correspondant, alors qu'ils n'étaient que 26 % en 2007. Il est vrai qu'à cette époque l'obtention d'un crédit à bas coût était facile et il pouvait être plus intéressant pour les candidats à l'achat de conserver leur plan d'épargne sans l'utiliser pour un prêt.

Aujourd'hui, l'accès plus restreint au crédit incite les acquéreurs détenteurs d'un plan d'épargne logement à utiliser cette réserve financière pour assouplir l'obtention du prêt. Par ailleurs, les accédants plus aisés sont moins nombreux à pouvoir bénéficier du prêt à taux 0% : seulement 30 % des futurs accédants ont l'intention d'y recourir, alors qu'ils étaient 45 % en 2007.

En ce qui concerne les autres prêts aidés, 19 % des futurs accédants pensent avoir recours au prêt 1 % logement, contre 30 % en 2007, et 9 % solliciteront un prêt fonctionnaire, contre 17 % en 2007.

La durée du crédit :

Les emprunteurs n'hésitent plus à mettre en concurrence les banques

Les candidats à l'achat n'hésitent pas à faire jouer la concurrence entre les banques pour l'obtention de leur prêt immobilier. 78 % d'entre eux vont voir d'autres banques et/ou un courtier, contre seulement 40 % il y a deux ans.

Les très longues durées de crédit n'ont plus la cote. En 2007, 45 % des emprunteurs souhaitaient souscrire un emprunt sur plus de vingt ans ; ils ne sont plus que 31 % cette année.

Prévoyant un éventuel futur déménagement (46 % des futurs accédants souhaitent conserver leur futur logement moins de quinze ans), les candidats à l'achat veulent limiter leur endettement, même s'ils sont contraints pour cela d'augmenter la part de leur apport personnel.

Sans surprise, le taux variable (susceptible de varier à la hausse comme à la baisse suivant l'évolution du marché du crédit) rebute une très large majorité de candidats à l'achat. 85 % d'entre eux veulent obligatoirement un crédit à taux fixe.

Le montant de l'acquisition

Une majorité de futurs accédants (52 %) envisage d'acheter un bien d'un montant supérieur à 200.000 euros, contre seulement 43 % il y a deux ans. Et 14 % de ceux-ci envisagent d'acquérir un bien de plus de 400.000 euros, contre 10 % il y a deux ans.

BERNARD  LE COURT, Les Echos

Mon banquier m’a récemment proposé de contracter un prêt in fine adossé à une assurance vie. Il me dit que le prêt est affecté à un investissement locatif, tandis que l’apport que j’ai est par ailleurs placé sur l’assurance vie en question. Je n’ai pas bien saisi l’intérêt de la manoeuvre…

Tout d’abord, il convient de répondre à la question “Un prêt in fine, c’est quoi ?”. Il s’agit dans l’absolu d’un prêt immobilier ou non qui ne fait pas l’objet d’un amortissement, c’est à dire d’un remboursement. On ne paie que les intérêts : si votre taux est de 4 % pour un emprunt de 100 000 €uros, vous ne paierez que 4 000 €uros d’intérêts par an, soit 330 €uros/mois. L’intérêt réside dans le fait que l’équivalent de ce qui aurait du être amorti est injecté tous les mois sur le support d’assurance vie.

Si l’assurance vie avait au départ 30 000 €uros d’apport et que vous l’alimentez tous les mois à hauteur de 300 €uros, vous vous retrouvez au bout de 10 ans (durée générique des prêt in fine) avec un capital conséquent qui aura rapporté plus que le prêt in fine n’aura coûté, à condition que l’assurance vie rapporte plus que 4 % en l’occurrence. le principe, c’est qu’à l’issue du prêt in fine, vous ayez non seulement les capitaux pour le solder, mais qu’il vous reste un capital au moins égal à celui du départ.

L’autre objectif de la manoeuvre est aussi fiscal, car les intérêts du prêt in fine peuvent par exemple être déduits dans le cadre de revenus fonciers tandis que l’amortissement injecté sur l’assurance vie crée une épargne défiscalisée au bout de 8 ans.

Attention tout de même à ce type de montage : il ne faut pas que vous ayez besoin des liquidités de l’assurance vie avant son terme, car elle est généralement nantie pour couviri le prêt in fine. Vous ne pouvez donc y toucher qu’après avoir remboursé le capital du prêt in fine. Des situations de blocages inextricables puevnet ainsi survenir…


SOURCES:SURFINANCES

Bonne nouvelle ! Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens des crédits immobiliers du secteur concurrentiel sont passés de 5,15 % en novembre 2008, au plus fort de la crise financière, à moins de 4 % fin juillet (3,96 % exactement pour une durée moyenne de quinze ans), soit la chute la plus rapide depuis 1993.

L'économie est loin d'être négligeable. Pour un prêt de 100 000 euros sur quinze ans, le gain est d'un peu plus de 10 000 euros sur le coût total de l'emprunt, soit plus de 10 %. D'autant que, depuis l'éclatement de la crise, le gouvernement a multiplié les mesures en faveur des acquéreurs. A cette baisse des taux historique s'ajoute par exemple la déduction des intérêts ou encore, pour ceux qui peuvent en bénéficier, le doublement du prêt à taux zéro (PTZ). Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêt immobilier Cafpi, constate d'ailleurs «une nette progression de la demande de financement à partir du premier trimestre 2009, à la suite de la baisse des taux d'intérêt et des mesures prises par le gouvernement». Cela permet d'améliorer la solvabilité des ménages, d'autant que, dans le même temps, les prix devraient s'assagir. «La baisse des prix se conjugue désormais à des taux plus faibles, de sorte que l'environnement s'améliore considérablement pour les candidats à l'acquisition», confirme un agent immo bilier de la rive gauche à Paris. De plus, les banques qui se montraient plus frileuses, soucieuses de corriger les excès des années de spéculation immobilière, sont aujourd'hui moins sourcilleuses sur les conditions d'octroi des prêts immobiliers. Si bien que «le taux de concrétisation des demandes de prêt revient à peu de choses près au même niveau qu'avant l'explosion de la crise», note Cafpi. Les nouveaux acquéreurs ne sont pas les seuls à pouvoir bénéficier de cette nouvelle donne. Compte tenu de la formidable chute des taux, ceux qui ont souscrit un crédit avant l'automne 2008 peuvent également dans certains cas envisager le rachat de leur prêt. L'opération reste toutefois délicate : «Les banques n'ont pas réellement intérêt à renégocier, il faut donc généralement se tourner vers un autre établissement, ce qui engendre des frais et des pénalités», explique Philippe Taboret.

Sources:Le figaro