L'Assemblée Nationale et le Sénat ont adopté la deuxieme loi de finances rectificative de l'année. Celle-ci comporte dans son premier article le nouveau mode de calcul de la plus-value immobiliere.

Profitez d'acter avant fin 2011 pour bénéficier des taux de réduction d'impôts avant le rabot fiscal de 10% annoncé par François FILLON

Défiscalisation GIRARDIN ou SCELLIER DOM 2011 (loi JEGO)

HORIZON CORAIL - CUL DE SAC - SAINT MARTIN

5 lots Disponibles

déal Pied à Terre ou Défiscalisation SCELLIER DOM ou Loi GIRARDIN

Des villas T3 uniques, érigées sur une parcelle de 1643 m², avec de belles prestations (Résidence sécurisée, cuisine aménagée et équipées, piscines individuelles, chauffe -eau solaire...).

Ledit ensemble immobilier dénommé "RESIDENCE HORIZON CORAIL" devant comporter à son complet achèvement SIX logements à usage d'habitation, répartis en deux bâtiments de chacun 3 unités mitoyennes avec jardin et piscine, et des espaces verts communs, emplacements de stationnement privés, locaux techniques, et autres aménagements communs.

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Production d’eau chaude Energie Solaire.

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PRIX des VILLAS T3 => à partir de 303 960  €

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ETUDE FINANCIERE ET FISCALE SUR DEMANDE

DAT 2011 avec Livraison 1er trimestre 2012

COMMERCIALISATION Reste 5 lots / 6  

Petit programme à taille humaine avec 6 Villas

Si l’immobilier était un jeu de chaises musicales, la musique va bientôt s’arrêter et il faudra être prêt pour investir.

L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’étudie. Voici les conseils et les règles que j’ai réunie et que je vais suivre.

Note :  Cet article vous permet de gagner un exemplaire du livre d’Elise Franck« Comment je suis devenu rentière en 4 ans« . Bravo aux gagnants!

6 mythes dans l’immobilier locatif

Il faut être riche pour pouvoir investir : s’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le « truc » c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués : l’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport : je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.

Il faut connaitre des gens pour réussir : les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.

Il faut être sûr de soir et ne pas avoir peur de faire une erreur : trouvez-moi quelqu’un qui investi sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.

Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer : j’en connais quelques uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.

10 Conseils à suivre

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.

En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.

1. Trouvez un vendeur motivé

L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.

Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

2. Définissez votre cible

Lors d’un premier investissement et selon notre capacité d’emprunt, le choix se fait souvent entre un studio et un F2. Indépendamment de votre choix, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement réservées pour eux.

La conséquence c’est que l’emplacement devra être choisi en fonction de la cible. Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi mais sur le terrain la réalité reprend souvent le dessus.

Aussi dans l’exemple de notre studio pour étudiant, l’environnement du bien est déterminant. Si vous destinez ce studio à de jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous visez. En fonction de la population, il y a des avantages et des inconvénients connus comme par exemple le fait que l’étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplaçant mais bénéficie de la caution parentale.

L’emplacement ne doit pas se choisir en dépit d’une faible attractivité.

3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions

La sagesse dicte qu’il faut visiter un grand nombre de biens pour effectuer un achat. La méthode de recherche peut être déroutante car les supports sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…

Niveau 1 : internet

Attractivité de la ville ou du quartier bonne ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : travail, écoles et réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire des habitants. Si elle possède une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également prisées par les étudiants.

D’autres éléments sont intéressants : casinos, aéroports, évènements nationaux et bâtiments administratifs.

Offre de biens limitée ? S’il y a trop de biens, vous courez à la catastrophe. Actuellement de nombreuses villes de tailles moyennes sont surchargées en De Robien à cause de la négligence des promoteurs et des investisseurs.

Qualité des infrastructures satisfaisantes ? La ville ou le quartier est-il correctement géré ? Les investissements sont-ils effectués en temps et en heure ?

Activité économique en progression ? Assez délicat en ce moment mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui ne dépendent que d’un seul gros employeur.

Niveau 2 : personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez vos trouvailles auprès des personnes du coin. Vous conclusions sont-elles validées ?

Pourriez-vous définir la tendance et imaginer comment sera le quartier dans 10 ans ?

Y’a-t-il des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché ? (demande locative, valeur du bien)

Niveau 3 : environnement immédiat

Commerces, écoles et transports sont les 3 points clés. L’environnement immédiat détermine l’attractivité d’un bien pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier mais il doit avoir à proximité les éléments dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable.

Il n’y a jamais un seul marché, même dans un quartier. Parfois quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent. Sachez différencier les sous-marchés.

Nombre de biens à visiter

Le nombre de biens à visiter peut être limité par la configuration des lieux mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver un bien intéressant. Il peut s’agir de visiter 40 ou 50 appartements sans aucun problème. Cela prend du temps mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine.

La visite des biens ne doit démarrer qu’après avoir fait vos recherches et définis vos objectifs car cela vous permet en quelques instants de prendre une décision.

Idéalement vous achetez votre bien à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter d’être en concurrence avec l’ensemble des investisseurs.

4. Achetez à côté de chez vous

Ce critère est simple mais j’en fais un point à part entière. Toujours toujours acheter près de chez soi. L’alternative est d’acheter dans un endroit qu’on connait bien (par exemple la ville d’où l’on vient). La proximité est nécessaire pour 2 raisons :

• savoir réellement où vous achetez,
• pouvoir intervenir en cas de problème.

Si vous gérez vous même le bien, il est d’autant plus préférable d’être proche.

Il existe bien entendu de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Ce que je souhaite éviter c’est de devoir me rendre en urgence une ou 2 fois pour régler un petit problème qui nécessite ma présence et que cela me décourage.

5. Créez votre équipe

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois trouver un bon artisan est aussi nécessaire.

D’autres membres peuvent être : architectes, assureurs, banquiers et géomètres.

Si vous souhaitez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous allez être amené à devoir créer une équipe.

Si vous investissez avec un partenaire regardez bien que vous :

• êtes complémentaires,
• pouvez débattre sainement d’une idée,
• travaillez et récoltez les récompenses à part équitables,
• avez les mêmes objectifs,
• partagez les mêmes valeurs.

6. Débranchez votre côté instinctif

Il faut analyser les biens de manière rationnelle. Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (typiquement sous Excel) de critères. La liste de critères vous garantie que vous ne « tombez » pas amoureux d’un bien et que vous comparez correctement les différents biens.

Analysez le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont nombreux mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n’est peut-être pas une raison pour annuler l’achat mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaux un devis établit par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

Vous trouverez ici une liste plus complète des vérifications à effectuer avant un investissement locatif.

D’une manière générale, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.

7. Faites vos calculs de rentabilité

Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6 % net net (après impôts), l’investissement est discutable. Vous ne devez pas avoir de surprises.

Le prix demandé par le vendeur n’a aucun fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances ou sur une estimation elle même basée sur des données discutables.

C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez.

Bien souvent, les biens seront surévalués mais ce n’est pas pour autant qu’il faut conclure que vous faites fausse route. Vous achetez un revenu financier pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est raté.

Cependant deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.

Le loyer potentiel correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer.

L’autre point, le loyer futur correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d’augmentation encadré par la loi.

Les frais d’entretien ne doivent pas être sous-estimé. Plus le bâtiment vieilli, plus l’entretien coûte cher est une règle générale que vous pouvez suivre.

8. Financez votre investissement

La recherche d’un financement peut être longue mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.

9. N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé

Ce que grappille le débutant lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

L’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut qu’il s’agisse de marketing pour louer le bien, d’assurance pour se protéger ou d’avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies et toute l’étude avant l’achat d’un bien est critique.

Sur un autre aspect, toute l’actualité peut vous intéresser pour suivre la valeur que possède votre bien : criminalité et investissement dans les infrastructures sont 2 éléments importants.

10. Trouvez de bons gestionnaire

La gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la gestion peut ruiner votre achat et votre cashflow. Même si vous ne prévoyez pas à priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité.

Etude gratuite sur www.sgconseils.com

Cette déclinaison des "I" a de quoi faire sourire! En fait, l'immobilier donne lieu à autant de formules d'investissements que pour les entreprises... ou les matières premières.

Accessible sans condition de ressources, le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) vise à aider les primo-accédants à devenir propriétaire de leur résidence principale. A priori il est donc interdit de mettre votre bien en location. Sauf exceptions…

© Capital.fr 

Habitat & Environnement, NF logement, BBC, HQE…. Les demandes de labellisations sont en hausse dans le secteur immobilier. Selon Qualitel, organisme indépendant chargé de promouvoir la qualité de l’habitat en France, les demandes de certifications ont progressé de 10 % l’an dernier, pour atteindre près de 160 000 demandes en 2010, soit 15 000 de plus par rapport à l’année précédente. La certification BBC (bâtiment Basse Consommation) représente 60 % de ces demandes. « L’année 2010 a été marquée par l’arrivée sur le marché du label BBC, qui a fortement encouragé la demande des promoteurs, mais aussi des particuliers, en matière de certification du logement. Au-delà du label BBC, la certification du logement, multi-critère, prend en compte aussi bien la qualité environnementale et sanitaire des logements que la maîtrise des charges. La tendance croissante à la certification est donc évidemment un signe positif qui va dans le sens d’une construction de plus en plus qualitative », souligne Antoine Desbarrières, Directeur de Qualitel.

Les appartements et les maisons individuelles en lotissement (c’est-à-dire le collectif et individuel groupé neuf) sont les biens pour lesquels les promoteurs ont fait le plus de demandes : 116 000 au total, dont 92 000 en certifications Qualitel et Habitat & Environnement et 24 000 en certifications NF Logement et NF Logement démarche HQE. De plus, 13 000 demandes en certifications NF Maison Individuelle et NF Maison individuelle démarche HQE ont été faites par les constructeurs de maisons individuelles. Outre la valorisation du bien à long terme en cas de revente, la certification a des conséquences importantes pour l’acquéreur. Si celui-ci est un primo-accédant (il devient propriétaire pour la première fois ou ne l’a pas été au cours des deux dernières années), il peut bénéficier d’un montant de prêt plus élevé dans le cadre du prêt à taux zéro plus. Pour un investisseur, la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Scellier par exemple est plus importante : 22 % contre 13 % pour un logement non BBC. Il est donc très important d’être vigilant sur la certification obtenue.

SOURCE: NOUVELOBS

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111 appartements BBC du T1 au T3 

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A moins de 10 mn de Lorient, Riantec allie les attraits d’un bord de mer reposant et vivifiant et ceux d’une grande ville: un emplacement extrêmement prisé.

Avec ses 9 kilomètres de littoral, Riantec borde la petite mer de Gâvres et offre une qualité de vie indéniable avec de nombreux commerces et services. Son tissu associatif est très actif.

Riantec est aussi intégrée à la Communauté d’agglomération du Pays de Lorient comptant 19 communes et plus de 190 000 habitants.

A proximité des commerces et des services, au cœur d’un espace paysagé soigné de près de 8300m2, le Parc Symphony se compose de trois petits collectifs comprenant 18 logements chacun. L’accès se fait depuis la route de Merlevenez.

L’architecture traditionnelle des bâtiments respectent l’environnement existant facilitant ainsi l’intégration de l’ensemble.

Labellisées BBC (Bâtiment Basse Consommation), ces résidences sont particulièrement économes en énergie. Elles permettent de bénéficier d’un confort optimal et d’une facture d’énergie minimale. Des panneaux photovoltaïques sont également prévus.

La qualité des appartements, qui bénéficient des matériaux et techniques les plus performants, constitue un atout majeur. Chaque appartement profite ainsi de prestations soignées : salon- séjour lumineux ouvert sur une terrasse ou un balcon, nombreux rangements aménagés, salle de bain avec meuble vasque, cave, interphone-digicode, accès au site sécurisé par une barrière automatique, place de parking privée ou garage.

Le parc Symphony est particulièrement bien adapté aux modes de vie actuels, répondant ainsi aux envies et besoins des acquéreurs, qu’ils soient investisseurs ou accédants. En outre, la proximité du centre-ville de Riantec, de Lorient et de l’axe menant à Locmiquelic, Port Louis et Plouhinec, en fait un investissement sûr et pérenne.

Cette résidence vous intéresse?

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