En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail. Et suivant certaines conditions, comme le rappelle Jacqueline Bergel, avocate au barreau de Nanterre : «un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer selon son bon vouloir. Les augmentations de loyers font l'objet de réglementations très encadrées». La réévaluation au moment du renouvellement du bail n'est possible que si le bailleur fournit la preuve que son bien est sous évalué par rapport à ce qui se pratique dans le voisinage. Six mois avant la fin du contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, le propriétaire signale à son locataire sa volonté d'augmenter le tarif ainsi que le nouveau montant. Il doit, pour se justifier, joindre au moins trois loyers de référence. «Il faut que le comparatif porte sur des biens de même valeur, ce qui comprend la date de construction des immeubles, les superficies et les différentes prestations, tels qu'un ascenseur, une cave… Et il faut aussi que ces loyers référents soient ceux de baux signés depuis plus de trois ans», précise Lydie Drezet, avocate en droit immobilier à Lyon. Dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, cette obligation porte sur six loyers. Selon l'avocate lyonnaise, les augmentations très fortes sont rares, «la plupart du temps, elles portent sur des biens signés depuis plusieurs années et sous évalués de 5 ou 10%, pas plus».

«Le locataire peut contester le nouveau loyer»

Il arrive qu'en lieu et place d'un réajustement, le nouveau loyer soit surévalué. Dans ce cas, le locataire peut contester la proposition de son bailleur. «Le locataire peut dénoncer soit les loyers référents qui lui ont été soumis, s'ils ne sont pas de valeur égale à son logement, soit un défaut de procédure, par exemple, si le délai de six mois n'a pas été respecté par le propriétaire», explique Lydie Drezet. Le locataire a alors deux mois pour donner sa réponse. En cas de litige, les deux parties se retrouvent devant une commission de conciliation. «La plupart du temps, le contentieux se résout ici» précise Lydie Drezet, «mais s'il est plus important, le dossier va devant le tribunal qui tranchera». Pour Jacqueline Bergel, «cette procédure est dissuasive, car les frais sont entièrement à la charge du débouté». Ce que Lydie Drezet confirme : «environ un cas sur deux fait l'objet d'une contestation, mais très peu de dossiers se retrouvent devant le tribunal. La conciliation donne de très bons résultats dans ce type de procédure».

L'exception parisienne

Dans la capitale et les communes proches, l'augmentation de loyer est particulièrement encadrée. Elle ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le loyer antérieur et le loyer requis. Par exemple, si dans le voisinage, les loyers de biens équivalents s'élèvent à 1000 euros et si le loyer pratiqué est de 800 euros, l'augmentation ne pourra pas excéder 100 euros. Si, en accord avec le locataire, des travaux sont réalisés dans le logement ou les parties communes depuis la signature du bail ou son dernier renouvellement, et que ces travaux sont équivalent a au moins un an de loyers, le propriétaire a alors le choix entre la première possibilité (la hausse maximale de 100 euros) ou répercuter 15% du prix TTC du coût des travaux.

source:lefigaro