Cette déclinaison des "I" a de quoi faire sourire! En fait, l'immobilier donne lieu à autant de formules d'investissements que pour les entreprises... ou les matières premières.
En octobre 2010, la presse financière allemande annonçait que Morgan Stanley allait liquider un de ses fonds de placements immobilier. C’était la troisième annonce de l’année concernant ce type de fonds de placement. On évaluait à ce moment que plus de 100000 épargnants allemands s’étaient trouvés piégés dans des fonds d’investissements immobiliers incapables de faire face à leurs engagements dont celui de permettre aux investisseurs souhaitant sortir des fonds de récupérer leur investissement.
Et pourtant voilà des investissements qui avaient tout pour être plaisants. Les Allemands y avaient cru :90 milliards d'euros avaient été collectés sur des placements comparables, dont tout disait (et surtout les publicités financières) qu’ils étaient sécurisants, (c’est le propre de l’immobilier dans l’imaginaire collectif), rentables (de l’ordre de 4,8% sur une période de 20 ans ), et liquides, (puisque les investisseurs pouvaient obtenir cash et plus-values en se faisant racheter). Tout était bon dans le meilleur des mondes immobiliers avec cette petite nuance que les fonds immobiliers gérés par quelques « créatifs » américains ou frottés de finance anglo-saxonne, décidèrent de ne pas limiter leurs achats d’immeubles à l’Allemagne un peu étroite pour les ambitions de leurs porteurs de parts et s’en furent investir dans le vaste monde, en Asie, en Amérique en se payant quelques milliards de subprimes, dans les Emirats, Dubaï et autres Abu Dhabi en achetant des tours construites ou à construire, etc.…. La crise survenant, les prix de l’immobilier s’effondrant, les fonds se trouvèrent progressivement incapables de faire face aux obligations de rachat de parts auxquels ils s’étaient engagés vis-à-vis des porteurs. Ils décidèrent de se « fermer ». Et ainsi, prirent leurs porteurs en otage. Ils agissaient bien entendu dans l’intérêt de ces derniers. Il fallait attendre un peu. Les marchés se remettraient vite sur pieds. Quand l’orage est passé, la pluie cesse et revient le soleil, avec une nature ragaillardie. Mais hélas, le soleil a mis du temps à revenir. Les Epargnants commençaient à remuer et parmi eux les investisseurs institutionnels, les caisses de retraite les fonds de pension etc.… dont la mission n’est pas d’être investisseurs pour l’éternité et surtout dont les comptes étaient directement touchés par le désastre de la valorisation des fonds immobiliers. Ainsi donc, certains fonds furent liquidés par leurs gérants, à contrecœur bien sûr : celui dont on parle avait perdu prés de 50% de sa valeur !
Est-il vraiment raisonnable de raconter toujours des histoires tristes quand il s’agit d’exposer les moyens de valoriser les économies des épargnants. Il faut bien qu’ils en fassent quelque chose de leur argent ! La pierre, ne mentait pas autrefois. Les fonds de placements immobiliers des allemands (même ceux qui étaient gérés par des anglo-saxons fonctionnaient bien). Les Français eux-mêmes n’avaient pas été épargnés par de telles déconfitures (songeons à l’ancêtre de Madoff, la Garantie Foncière). A la fin des années 80 (siècle dernier), l’immobilier français et sa bulle n’avaient-ils pas fait plonger des banques par dizaines et des épargnants avec eux. Or, depuis l’immobilier français s’était bien vengé, affichant une progression vertigineuse dans les valeurs et depuis 1997 caracolant, crise ou pas crise.
Donc l’immobilier et le placement immobilier, ne sont ni à couvrir d’opprobre, ni à encenser. En tant que placement, ils sont confrontés aux risques de tous les placements. En cas de crise cela signifie liquidité réduite, déperdition de valeur, diminution du rendement, euphories mal placées, conséquences négatives des effets de levier. Mais à l’inverse, ils présentent quelques qualités, les immeubles ne peuvent pas quitter leurs emplacements comme on peut vider une usine de ses machines, les besoins en m2 ont plutôt tendance à progresser dans le long terme, les locataires changent ce qui permet de renouveler le risque de contrepartie etc. Et en France, il faut se souvenir qu’à l’immobilier, qu’il soit commercial ou particulier, qu’il s’agisse d’entrepôts ou de bureaux, des sièges sociaux ou d’appartements bourgeois, sont bien souvent associés de petits avantages fiscaux ici, d’autres là, une année c’est Scellier, une autre c’est Monory, dans les cas le plus noble, la défense du patrimoine, c’est Malraux, dans les cas les plus exotiques ce sont les avantages DOM-TOM, plus ou moins importants avec toute leurs kyrielle de conditions, d’exigence, de limitations….
Les placements collectifs immobiliers ont fait l’objet de l’attention de la Commission européenne et sont à peu prés normalisés dans toute l’Union Européenne. Pour autant que les fonds quelles qu’en soit les formules respectent les règles attachées à la commercialisation de supports de placements, les fonds collectifs allemands, anglais …etc., peuvent être souscrits par des épargnants français concurremment aux fonds français. Dans le même esprit, rien n’interdit à un fonds français, pourvu qu’il l’énonce clairement dans son document de présentation au visa de l’AMF, d’investir à l’étranger.
Sur le plan technique on distingue communément deux catégories d’organismes de placements immobiliers.
Les fonds de placements collectifs et les sociétés de placements immobiliers. La différence entre les deux tient souvent et au statut des porteurs de parts ou d’action et à leur rapports avec le patrimoine immobilier acquis. Elles ont en tout cas un point commun, qui est l’obligation d’obtenir le Visa de l’AMF et de se soumettre à la réglementation sur l’Epargne, sa collecte et sa gestion car il s’agit d’appel public à l’Epargne, les règles qui le gouvernent s’appliquent.
Les Sociétés civiles de placement immobilier, SCPI sont une formule qui a connu un grand succès en France. Elles ont évidemment de nombreux points communs avec les Sociétés Civiles immobilières (SCI). Une formule un peu différente, les OPCI, offre la possibilité d’investissements immobiliers plus diversifiée, depuis la détention directe d’immeubles en pleine propriété jusqu’à la détention de parts de sociétés immobilières, de Fonds commun de placements immobiliers… Dans tous les cas, comme pour les Fonds commun de placement, comme pour les Sicav, il s’agit de propriété collective. Les porteurs de parts sont directement en prise avec les actifs. Les parts sont valorisées et non pas cotées. Les sociétés peuvent être fermées ou ouvertes, comme dans tous les cas de fonds de placement et de Sicav. Dans le cas de l’immobilier…. Le fait d’être ouvert suppose une capacité forte à savoir sortir des actifs du portefeuille pour dégager le cash utile lorsqu’une crise éclate…
Il faut noter que les OPCI peuvent être investisseurs en parts ou en actions de sociétés immobilières.
Les sociétés anonymes d’investissements immobiliers sont, à l’inverse, cotées en bourse et fermées, leur flexibilité vient de leur capacité à opérer des augmentations de capital. Les SIIC disposent d’un avantage fiscal important, elles sont exonérées d’impôts pour autant que les revenus nets des loyers soient intégralement versés aux porteurs. La taxation des résultats et les avantages conférés sont régulièrement remis en cause par des pouvoirs publics en panne de ressources et en grand besoin de finances. Selon que les supports correspondent à une copropriété des biens immobiliers ou non, l’impôt est dû est niveau des porteurs de parts ou au niveau des sociétés de placements.
En règle générale, les effets de leviers sont rarement autorisés dans les sociétés dites transparentes, FCP, SCPI etc.
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