La crise financière n'a pas épargné les stations de sports d'hiver. Les prix commencent à baisser. Est-ce le moment d'en profiter pour acheter et peut-on espérer faire un placement rentable?

Les premiers flocons ont fait leur apparition, lançant la saison hivernale. Silence des cimes enneigées, beauté des paysages, balades en raquettes et randonnées à skis, chalets chaleureux et accueillants, chocolat chaud et tartiflette : toute la famille y trouve son compte, et vous vous demandez si vous ne devriez pas abandonner la location pour investir. Le prix de la location d'un appartement pour quatre personnes varie de 500 à 2 500 euros par semaine selon le calendrier et le standing choisis. En y ajoutant le coût des remontées mécaniques, des transports et des équipements : le budget est lourd.

En achetant un appartement, vous espérez faire d'une pierre deux coups, en alliant plaisir et placement. Mais ferez-vous vraiment un placement rentable ?

Les ventes patinent depuis l'hiver 2008

Même si la neige a été abondante l'hiver dernier, le marché immobilier à la montagne marque le pas. Les biens à vendre sont moins nombreux et les délais de vente ont considérablement augmenté. A cela, plusieurs explications : la crise financière bien évidemment, mais aussi une clientèle moins fidèle qui change ses habitudes. « Les vacanciers français se rendent moins systématiquement aux sports d'hiver et réservent leur séjour de plus en plus tard, car ils attendent le coup de froid pour venir », explique Jacques Guillot, vice-président de France Montagnes, un groupement qui cherche à promouvoir les montagnes françaises.

Quant aux clients étrangers qui tiraient vers le haut les prix de l'immobilier, ils se sont montrés plus discrets cet hiver. Ces touristes qui représentent 25 % de la clientèle des stations de montagne et jusqu'à 49 % dans des stations comme Méribel, les Deux Alpes, Chamonix ou La Plagne ne sont pas venus aussi nombreux. « On note une baisse de fréquentation de 3 % en moyenne, avec des régions plus durement touchées, comme les Pyrénées très fréquentées par les skieurs espagnols », constate Alain Colson, de Ski France, l'association nationale des maires des stations de montagne.

« A Font-Romeu, le nombre de ventes a été divisé par quatre et ce qui s'est vendu l'a été après une baisse de 20 à 30 % par rapport au prix affiché », constate Fabien Desclaux de l'agence Peyrot, à Font-Romeu (Pyrénées-Orientales). Peu à peu, le marché se réajuste, car il y avait des aberrations, comme des studios dans une station des Pyrénées, vendus aussi chers que ceux situés dans les Alpes, constate un agent immobilier.

Le moment n'est pas défavorable à l'achat

La baisse des prix s'étend à tous les massifs. Elle se situe entre - 5 et - 8 % en moyenne, selon les notaires : - 7,80 % à Tignes en Savoie et - 5,5 % à Super-Besse, dans le Massif central, ou encore - 3,10 % à La Bresse, dans Les Vosges, pour des petits appartements anciens. « Le ralentissement est moins brutal dans les appartements familiaux au cour des villages prestigieux, comme Megève, Chamonix, ou Courchevel », constate Rocco Grippo, de l'agence BDI, à Mégève (Haute-Savoie). Si la baisse dure, le moment est peut-être bien choisi pour vous lancer, d'autant que les taux des crédits sont bas. Mais vous devrez veiller à plusieurs points importants pour réussir votre investissement.

Inutile de vous rappeler qu'il ne faut pas acheter un appartement sur un dépliant commercial, sans avoir vérifié de vos propres yeux que les finitions sont de bonne qualité et que la résidence est bien au pied des pistes et non à cinq kilomètres.

Procédez par étape. Selon votre budget et vos goûts, vous choisirez les Alpes, le Jura, les Pyrénées ou les Vosges. Pour 60 000 à 65 000 euros, par exemple, vous pourrez acheter un studio proche des remontées mécaniques avec vue sur les Pyrénées et il vous faudra prévoir le double pour 25 mètres carrés dans une station cotée des Alpes.

Les petites surfaces sont moins chères, mais moins recherchées qu'il y a vingt ans. « Les préférences vont aux surfaces plus grandes, car on aime se retrouver en famille ou entre amis après le ski », précise David Gi raud, président du groupe MGM. Ce construc teur, spécialiste de l'immobilier à la montagne, vend des appartements de quatre à cinq pièces en Savoie, à partir de 302 000 euros aux Saisies et de 780 000 euros aux Ménuires.

Si vous comptez y aller souvent et mettre votre logement en location le reste de la saison, vérifiez qu'il est possible de pratiquer vos activités favorites pendant toute la saison hivernale. La station devra disposer des équipements nécessaires pour produire de la neige au cas où la nature serait défaillante. Ne négligez pas non plus la taille du domaine skiable.

Choisissez une station bien équipée

Et, si vous voulez profiter de votre logement au printemps ou en été, vous aurez intérêt à choisir des stations ou des résidences avec des animations susceptibles de satisfaire toutes les générations de la famille et des équipements variés : spa, piscine, patinoire, randonnées et balades en tous genres. Enfin, n'oubliez pas la question des transports, soyez attentif à la présence d'une gare à proximité, voire d'un aéroport pour les plus pressés, et à la qualité du réseau routier.

Il ne vous reste plus qu'à trouver l'appartement idéal. Dans le neuf, vous avez le choix entre des appartements ou des chalets situés dans des résidences classiques ou dans des résidences de tourisme ou hôtelières. Les premiers sont plus chers, car souvent plus grands. Vous les aménagez à votre goût et les louez comme bon vous semble.

Si vous mettez votre appartement en location dans une agence locale, vérifiez les frais de gestion qu'elle prélèvera et surveillez de temps en temps qu'elle vous reverse bien tous les loyers « Une agence immobilière locale s'occupait de notre studio. Selon le calendrier de location qu'elle nous avait transmis, nous avons décidé d'y aller une semaine où il était inoccupé, raconte Valérie, propriétaire à Cour che vel, mais, à notre arrivée, nous avons eu la surprise de découvrir qu'il était bel et bien occupé, et que l'agence ne nous reversait pas tous les loyers ! »

Aujourd'hui, 80 % des programmes commercialisés le sont en résidence de tourisme ou hôtelière. Une formule particulière, car vous occupez votre appartement quelques semaines par an, et il est loué le reste du temps. Une société de gestion s'occupe de tout. Elle le meuble, le loue équipé et propose une gamme de services allant de la conciergerie au restaurant, voire la balnéothérapie, selon le standing de la résidence. A condition de louer durant vingt ans, vous bénéficierez d'une fiscalité avantageuse et du remboursement de la TVA .

N'oubliez pas les frais d'entretien et les impôts

Si les travaux ne vous rebutent pas, vous pouvez aussi dénicher des biens à rénover. Les granges ancestrales, les chalets tout en bois sont introuvables dans les grandes stations. On peut avoir de bonnes surprise dans de petits villages éloignés de la foule... et des remontées mécaniques. En revanche, rénover des appartements des années 1970 ou 1980 ou réunir et réaménager des studios reste possible, si les prix d'achat tiennent compte de leur état et de leur ancienneté. Ce qui est loin d'être le cas. D'autant que ces remises à neuf sont coûteuses. Prévoyez de 1 000 à 1 500 euros par mètre carré pour les travaux d'aménagement et jusqu'à 2 000 pour les gros travaux.

Enfin, pensez à tous les frais liés à un achat immobilier. « Dans une résidence de tourisme, vous prévoirez les charges de chauffage, d'entretien des parties communes et de la piscine chauffée, des façades, soit un budget de 1 500 à 2 000 euros par an, par exemple, pour un deux pièces », précise Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, une plate-forme dédiée à l'investissement immobilier.

Demandez les comptes rendus des dernières réunions de copropriété, vous en saurez plus sur les travaux réalisés ou à prévoir car, à la montagne, les bâtiments sont très exposés. Le poids de la neige et le gel malmènent les toitures, par exemple : un toit en tôle bitumée doit être refait tous les vingt-cinq à trente ans et les revêtements en bois des façades sont à rénover régulièrement. De grosses dépenses en prévision. Sans oublier les impôts locaux. Comptez environ 10 euros par mètre carré, soit 250 euros pour un studio, et 500 pour un deux pièces.

Finalement, que vous vous occupiez vous-même de la location ou que vous passiez par le biais une agence, la rentabilité n'est pas mirobolante. Tout d'abord parce que le logement ne sera pas occupé à plein-temps. « A Mégève, on loue en moyenne cinq à six semaines en hiver et trois à quatre semaines en été », constate Rocco Grippo. Dans les résidences de tourisme, les prévisions tablent sur des taux d'occupation de 60 à 70 % sur six mois d'activité. Tous vos frais doivent donc être couverts très rapidement par les loyers.

Si tout se passe bien, une fois déduits les frais de gestion, d'entretien et les impôts, le rendement sera de 2,50 à 3 % au mieux. La montagne reste, avant tout, un investissement plaisir qui, s'il est bien choisi et bien géré, vous coûtera le moins possible !

Renseignements sur www.sgconseils.com

Sources:Le Revenu.fr