Apport personnel, recours au plan d'épargne logement (PEL), mise en concurrence des banques... Les acquéreurs ont bien compris qu'il fallait explorer plusieurs pistes pour boucler le financement de leur achat immobilier. 

Réalisant tous les deux ans son enquête habitat, notre confrère " De particulier à particulier " (1) dresse un panorama des moyens de financement utilisés par les Français pour acquérir leur résidence principale ou un bien destiné à la location.

Un gros apport personnel

En deux ans, la part de ceux qui envisagent une acquisition sans le moindre apport personnel chute fortement, de 21 % en 2007 à 8 % en 2009. À l'inverse, la part des candidats à l'achat dont l'apport personnel représente plus de 60% du financement de leur bien augmente nettement, passant de 17 % en 2007 à 23 % en 2009. Dans 82 % des cas, l'apport personnel provient de l'épargne.

Mais les candidats à l'achat qui ont constitué leur apport personnel grâce à l'aide familiale sont plus nombreux qu'auparavant, passant de 6 % en 2007 à 10 % en 2009. Tout comme la part des candidats à l'achat bénéficiant d'un héritage comme apport personnel, qui double en deux ans, passant de 4 à 8 %.

Le recours au PEL

Une majorité de candidats à l'achat a placé ses économies dans un plan d'épargne-logement (58 % en 2009, 55 % en 2007). Et plus de la moitié des acquéreurs potentiels (52 %) qui ont souscrit un plan d'épargne-logement pensent avoir recours à l'emprunt correspondant, alors qu'ils n'étaient que 26 % en 2007. Il est vrai qu'à cette époque l'obtention d'un crédit à bas coût était facile et il pouvait être plus intéressant pour les candidats à l'achat de conserver leur plan d'épargne sans l'utiliser pour un prêt.

Aujourd'hui, l'accès plus restreint au crédit incite les acquéreurs détenteurs d'un plan d'épargne logement à utiliser cette réserve financière pour assouplir l'obtention du prêt. Par ailleurs, les accédants plus aisés sont moins nombreux à pouvoir bénéficier du prêt à taux 0% : seulement 30 % des futurs accédants ont l'intention d'y recourir, alors qu'ils étaient 45 % en 2007.

En ce qui concerne les autres prêts aidés, 19 % des futurs accédants pensent avoir recours au prêt 1 % logement, contre 30 % en 2007, et 9 % solliciteront un prêt fonctionnaire, contre 17 % en 2007.

La durée du crédit :

Les emprunteurs n'hésitent plus à mettre en concurrence les banques

Les candidats à l'achat n'hésitent pas à faire jouer la concurrence entre les banques pour l'obtention de leur prêt immobilier. 78 % d'entre eux vont voir d'autres banques et/ou un courtier, contre seulement 40 % il y a deux ans.

Les très longues durées de crédit n'ont plus la cote. En 2007, 45 % des emprunteurs souhaitaient souscrire un emprunt sur plus de vingt ans ; ils ne sont plus que 31 % cette année.

Prévoyant un éventuel futur déménagement (46 % des futurs accédants souhaitent conserver leur futur logement moins de quinze ans), les candidats à l'achat veulent limiter leur endettement, même s'ils sont contraints pour cela d'augmenter la part de leur apport personnel.

Sans surprise, le taux variable (susceptible de varier à la hausse comme à la baisse suivant l'évolution du marché du crédit) rebute une très large majorité de candidats à l'achat. 85 % d'entre eux veulent obligatoirement un crédit à taux fixe.

Le montant de l'acquisition

Une majorité de futurs accédants (52 %) envisage d'acheter un bien d'un montant supérieur à 200.000 euros, contre seulement 43 % il y a deux ans. Et 14 % de ceux-ci envisagent d'acquérir un bien de plus de 400.000 euros, contre 10 % il y a deux ans.

BERNARD  LE COURT, Les Echos

Avec la crise, les prix de l'immobilier, qui avaient grimpé de 150 % en dix ans, se sont enfin assagis. Et comme une bonne nouvelle n'arrive jamais seule, autre aubaine pour les candidats à l'acquisition, les taux d'intérêt des crédits immobiliers se sont également tassés.

Bonne nouvelle ! Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens des crédits immobiliers du secteur concurrentiel sont passés de 5,15 % en novembre 2008, au plus fort de la crise financière, à moins de 4 % fin juillet (3,96 % exactement pour une durée moyenne de quinze ans), soit la chute la plus rapide depuis 1993.

L'économie est loin d'être négligeable. Pour un prêt de 100 000 euros sur quinze ans, le gain est d'un peu plus de 10 000 euros sur le coût total de l'emprunt, soit plus de 10 %. D'autant que, depuis l'éclatement de la crise, le gouvernement a multiplié les mesures en faveur des acquéreurs. A cette baisse des taux historique s'ajoute par exemple la déduction des intérêts ou encore, pour ceux qui peuvent en bénéficier, le doublement du prêt à taux zéro (PTZ). Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêt immobilier Cafpi, constate d'ailleurs «une nette progression de la demande de financement à partir du premier trimestre 2009, à la suite de la baisse des taux d'intérêt et des mesures prises par le gouvernement». Cela permet d'améliorer la solvabilité des ménages, d'autant que, dans le même temps, les prix devraient s'assagir. «La baisse des prix se conjugue désormais à des taux plus faibles, de sorte que l'environnement s'améliore considérablement pour les candidats à l'acquisition», confirme un agent immo bilier de la rive gauche à Paris. De plus, les banques qui se montraient plus frileuses, soucieuses de corriger les excès des années de spéculation immobilière, sont aujourd'hui moins sourcilleuses sur les conditions d'octroi des prêts immobiliers. Si bien que «le taux de concrétisation des demandes de prêt revient à peu de choses près au même niveau qu'avant l'explosion de la crise», note Cafpi. Les nouveaux acquéreurs ne sont pas les seuls à pouvoir bénéficier de cette nouvelle donne. Compte tenu de la formidable chute des taux, ceux qui ont souscrit un crédit avant l'automne 2008 peuvent également dans certains cas envisager le rachat de leur prêt. L'opération reste toutefois délicate : «Les banques n'ont pas réellement intérêt à renégocier, il faut donc généralement se tourner vers un autre établissement, ce qui engendre des frais et des pénalités», explique Philippe Taboret.

Sources:Le figaro