Où se loger, une fois dépendant ? Cette question va devenir urgente. Selon les anticipations de l'Insee, "au-delà de 2015, le nombre d'actifs se stabilise, alors que la population âgée continue à augmenter". Et, parmi celle-ci, le nombre de personnes physiquement et/ ou psychologiquement dépendantes devrait continuer de croître.

Face à cette évolution, les structures d'accueil se multiplient, mais restent insuffisantes. Faute de chambres disponibles, de nombreuses familles doivent patienter de longs mois, voire des années, avant de se voir attribuer une place pour leurs parents.

"L'explosion du nombre de personnes âgées dépendantes constitue l'un des défis majeurs des cinquante prochaines années. On estime que, chaque année en France, 25 000 personnes supplémentaires deviennent dépendantes. Il faudrait donc créer 250 établissements de 100 lits par an pour répondre à cette nouvelle demande. Ni les services publics, ni les associations religieuses sont en mesure de le faire. Reste le secteur privé", note Fernand Dormann, fondateur du cabinet V.I.V.R.E., Vos Impôts, Votre Retraite.

Conscients de l'enjeu et du fort potentiel de croissance du secteur, de nombreux spécialistes se lancent dans des programmes de construction et d'exploitation d'Ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Pour un particulier, il est possible de faire l'acquisition d'une ou de plusieurs chambres dans un établissement spécialisé, via le statut de loueur meublé, par un bail commercial.

Contrairement à un achat immobilier classique, vous n'avez pas à gérer le risque locataire ou le risque d'impayé, puisque ce rôle revient au gestionnaire de l'établissement. Aussitôt acheté, vous signez avec lui un bail de longue durée (neuf ans), qui vous assure des rendements réguliers. Notez néanmoins que les exploitants ont très souvent besoin d'investisseurs dès le lancement du projet. Aussi, certains lots sont commercialisés en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), ce qui peut reporter la perception des rendements locatifs de plusieurs mois.

Un placement facile à revendre
Ce type d'investissement en location meublée reste peu risqué car il est très bien encadré. Contrairement aux résidences hôtelières, qui peuvent être ouvertes relativement facilement, la création d'un Ehpad fait suite à un accord tripartite entre l'établissement, le conseil général et le représentant de l'Etat dans le département. Pour vous prémunir davantage contre le risque, rien ne vous empêche d'affiner vos critères de choix d'établissement.

Certains spécialistes conseillent, par exemple, de ne faire confiance qu'aux grosses structures, plus à même de faire face à d'éventuelles difficultés financières (Orpea, Medica, Domus Vivendi...). Question revente, même si ce type d'investissement est réalisé dans une stratégie à long terme (au minimum, neuf ans), il existe un marché secondaire. Prudence tout de même, il s'agit de vérifier si ce marché est réellement dynamique. Ayez bien à l'esprit que, même si vous n'habitez pas les lieux, cela reste un investissement dans la pierre.

Aussi les fondamentaux de base (localisation, accessibilité...) s'appliquent comme dans tout achat immobilier classique. La détention de chambre en Ehpad donne droit à des avantages fiscaux importants. Grâce au statut de loueur non meublé et à l'amortissement du bien, les revenus sont défiscalisés sur une longue durée et ce type d'investissement donne droit à la récupération de la TVA.

Dorénavant, un tel investissement est réalisable dans le cadre de la loi Scellier. Pas question, pour autant, de se lancer à l'aveuglette : "Il faut accorder la plus grande attention aux conditions spécifiées par le gestionnaire. Il convient de prendre garde à ce que le bail fasse mention d'une clause de renonciation à la période triennale. Dans le cas contraire, prudence. Cela signifie que le bail peut être remis en cause tous les trois ans. Et, en matière de rendement locatif, mieux vaut un bail ferme sur neuf ans. Il faut également prendre garde à ce que les articles 605 et 606 (charges relatives au gros oeuvre) soient affectés au gestionnaire", conseille Bruno de La Brosse, directeur du cabinet Peterson.

SOURCES: Money-week

Qu'est-ce que l' Ephad?

Le mardi 10 novembre, Gérard Deray, cofondateur de Gérance Center, a répondu à vos questions sur cette thématique.

Bonjour et bienvenue sur le "tchat". Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Gérard Deray, cofondateur de Gérance Center, qui répondra à toutes vos questions.

Bonjour à vous tous. Gérance Center est un site de gestion locative en ligne qui rassemble aujourd'hui plus de 30.000 propriétaires bailleurs, qui gèrent eux-mêmes leurs biens. Je serai ravi de répondre à vos questions sur les nombreux sujets autour de la gestion locative.

Proprio 93 : Comment être sur que les documents transmis par le locataire pour par exemple l'assurance impayé ne sont pas en partie ou en totalité faux ?

Vous avez raison d'être très attentif à la constitution de votre dossier locataire. Tout d'abord, je vous invite à demander de voir les originaux. Ensuite, vous pouvez essayer de recouper les informations sur l'ensemble du dossier, notamment entre le contrat de travail, l'avis d'imposition et les fiches de paie.

Malou : Bien choisir son locataire, ne serait il pas bien choisir son bien ? En effet, à rentabilité équivalente, j'hésite entre l'achat d'un studio-F1 et F3-F4. Le 1er investissement cible une clientèle avec un fort taux de renouvellement ; l'autre la stabilité. Que conseillez vous ? Bien cordialement,

A rentabilité équivalente, un F3-F4 aura effectivement l'avantage d'un moindre taux de renouvellement. Par ailleurs, il est probable que le prix au m² en sera aussi meilleur, dans la mesure où les loyers ne sont pas strictement proportionnels à la taille des logements. A rentabilité équivalente, je vous conseille donc l'achat d'un plus grand logement. Par ailleurs, la gestion locative d'un logement avec moins de rotation de locataires est plus facile et moins coûteuse.

flyinghughs : Bonjour Monsieur. Lors du départ d'un locataire, comment faire pour établir et réclamer le solde éventuel des charges réelles sachant que les comptes sont arrêtés et transmis par le syndic plus d'un an après ?

Je vous invite à faire une première régularisation sur la base des dernières charges établies par le syndic, validées par les copropriétaires lors de la dernière assemble générale. De cette manière, il peut rester un reliquat qui sera sans doute très faible. Afin d'essayer d'estimer au plus juste les charges locatives récupérables, je vous invite à vous référer à la liste des charges locatives officielles -décret du 26 août 1987- publiée sur le site legifrance.gouv.fr.
De manière générale, il est difficile de demander à un locataire plusieurs mois après son départ un reliquat de charges locatives (absence de nouvelle adresse, difficulté de rétablir le contact, etc.). A ce titre, il est très important d'estimer correctement, lors de l'entrée dans les lieux, les provisions pour charges incluses au bail. Pour ce faire, référez-vous au dernier rapport du syndic sur l'ensemble des charges de la copropriété. A titre complémentaire, vous ne pouvez pas recouvrir les charges dues par un locataire donné sur un autre locataire entrant.

Ambroise : Bonjour, sur la totalité des locataires avez des chiffres sur le nombre de situations litigieuses, au niveau des impayés notamment ? Ces chiffres doivent augmenter en ces périodes de hausse du chômage, savez vous dans quelles proportions ? Merci,

Le taux de loyers impayés est effectivement en hausse au cours des douze derniers mois. Il est très difficile de quantifier cette hausse, même si certains assureurs parlent de 20 à 30% de déclarations de sinistres supplémentaires. Pour votre information, l'Etat et le 1% logement ont mis en place un dispositif (Pass GRL) permettant de couvrir les propriétaires bailleurs des éventuels impayés de loyer jusqu'au départ du locataire.
De plus, le taux des assurances loyers impayés a significativement diminué au cours des deux dernières années (entre 2,5 % et 2,8% pour les meilleures d'entre elles) permettant plus facilement au propriétaire bailleur de se couvrir contre ce risque important. Enfin, pour information, ces assurances loyers impayés sont déductibles fiscalement.

bobine : La gestion confiée a une agence est beaucoup trop chère en fonction du service rendu c'est pourquoi le particulier est quasi oblige de le faire. Que pensez vous de la reforme imminente (ou en cours) de la reforme de la GRL ?

Rappelons rapidement ce que recouvre la GRL. Dans la dynamique des réformes en cours sur le logementent (réduction du dépôt de garantie de deux à un mois en 2008, interdiction de cumuler une caution solidaire et une assurance loyers impayés en mars 2009), la GRL éclaircit un peu le paysage pour les propriétaires bailleurs. Cette excellente assurance loyers impayés mise en place par l'Etat combine un prix encadré faible (2,5% des loyers, charges comprises), un élargissement des candidats locataires assurables et une couverture assurantielle très élargie.
Les réformes en cours devraient continuer à propulser cette assurance qui peut devenir à court ou moyen terme un produit universel de couverture des loyers pour les propriétaires bailleurs.

jeanjean : Quelles sont les règles pour pouvoir expulser un locataire et récupérer son bien ?

Cela dépend de votre situation et des éléments propres au bail. S'il s'agit de récupérer un bien au terme du bail, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que vous pouvez, sous réserve d'en informer le locataire par courrier recommandé avec avis de réception plus de six mois avant le terme du bail, donner congé au locataire. Ce congé doit être motivé soit parce que vous vendez, soit parce que vous souhaitez occuper vous-même (ou un membre de votre famille proche) le logement.
Sivous souhaitez récupérer votre bien parce que votre locataire ne respecte pas ses obligations (notamment le paiement du loyer et des charges), vous devez, dans un premier temps, lui adresser un commandement de payer par voie d'huissier visant la clause résolutoire du bail. Vous ne pourrez assigner le locataire qu'au terme de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Je vous invite à consulter vos contrats d'assurance qui comprennent souvent une protection juridique qui vous assistera dans votre démarche d'expulsion. Si votre locataire respecte ses obligations et que vous n'êtes pas au terme du bail, vous êtes engagé pour la durée de celui-ci.

Ingrid : Comment gérer un bien locatif sous une SCI ?

Que vous soyez propriétaire bailleur à travers une SCI ou directement en propre, les modes de gestion locative ne diffèrent pas. Vous avez trois modes de gestion possibles. Soit vous donnez votre bien à gérer à un administrateur de biens (ou une agence immobilière, ou un notaire), auquel cas il vous en coûtera entre 7 et 10% de vos loyers annuels et vous n'aurez pas à vous en occuper. Attention à sélectionner très attentivement votre gestionnaire, car celui-ci aura tout pouvoir sur votre bien locatif qui peut représenter une part significative de votre patrimoine.
Soit vous utilisez une solution de gestion locative en ligne (telle que gerancecenter.com) qui vous permet à moindres frais de vous débarrasser des tâches administratives (quittance, courrier, alerte de toutes sortes, comptabilité). En effet, cette solution en ligne peut coûter jusqu'à dix fois moins cher qu'un administrateur de biens classique, et vous permet de conserver le contrôle de la gestion de votre bien et de l'encaissement de vos loyers.
Enfin, vous pouvez, avec l'aide d'Internet, rechercher les différents services dont vous avez besoin en temps utile (documents types, assurances, diagnostics, recherche de locataires, etc.). De nombreux services et outils sont disponibles gratuitement dans l'espace "des conseils pour gérer votre bien", rubrique "vos finances" sur le site latribune.fr.

anick : Je veux acheter un bien pour mes enfants et le louer en attendant. Comment puis je m'entendre avec le locataire ?

Commençons par distinguer les contraintes liées à la location d'un logement meublé et d'un logement non meublé. Dans le cadre d'un logement non meublé (sauf exception encadrée par l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989), la durée de votre bail ne pourra être inférieure à trois ans tacitement renouvelable plusieurs fois. Vous aurez le droit, au terme des trois ans, de récupérer votre logement en vue de le faire occuper par un de vos enfants (attention à respecter scrupuleusement la procédure de résiliation du bail, art.15 de la loi de 1989).
Dans le cas d'un logement meublé (non encadré par la loi du 6 juillet 1989), la durée du bail est fixée librement entre les parties avec un minimum d'un an, conférant la flexibilité plus importante dont vous pouvez avoir besoin pour loger votre enfant.
Dans tous les cas, il est important d'en informer préalablement vos candidats locataires afin d'essayer d'éviter un conflit ultérieur.

césar : Mieux vaut il acheter un bien pour le loyer ou acheter des parts de SCPI si l'on veut jouer l'immobilier ?

Les parts de SCPI vous déchargent de toute contrainte de gestion locative. En revanche, elles sont moins sujettes à vous faire profiter d'une plus-value spécifique à un logement locatif acheté dans de bonnes conditions. Alors que des parts de SCPI représentent un investissement financier à comparer à d'autres types de risques et de rendements, un achat immobilier locatif doit comporter une part de subjectivité, liée aux caractéristiques du bien acheté (emplacement, exposition, etc.).

grognard : Je suis très mécontent de mon syndic. Comment m'en débarrasser ? Pouvons nous reprendre nous - même la gestion ?

S’il s’agit du syndic des copropriétaires qui gère la copropriété (et donc les parties communes), dans la plupart des cas son mandat est remis au vote des copropriétaires au cours de l’Assemblée Générale annuellement ou tous les 3 ans.

S’il s’agit de votre administrateur de bien qui gère votre logement je vous invite à vous reporter au mandat de gestion que vous avez signé avec celui-ci. Il stipule sans doute une durée et des délais de préavis pour le résilier (souvent 2 mois).

 Loueur : Ai je intérêt à confier la gestion de mon bien à une agence ou est il préférable de le gérer moi même ?

 Votre question est dans l’air du temps. En effet les 10 dernières années ont vu une certaine érosion de la rentabilité des logements locatifs et donc une remise en cause des dépenses de gestion. En conséquence de plus en plus de propriétaires bailleurs (plus de 50% d’entre eux aujourd’hui) préfèrent gérer eux même leurs biens.

 Trois solutions s’offrent à vous :

1. Vous confiez votre logement à un gestionnaire. Il vous en coutera 7% à 10% de vos loyers et vous donnerez un mandat d’action relativement large, choisissez bien votre gestionnaire...

2. Vous gérez vous-même seul, à l’aide d’internet, au gré de vos besoins (documents types, annonces, assurances, etc.). Cette solution est chronophage mais à l’avantage du coût quasi nul et de la maitrise de son patrimoine locatif.

3. Vous gérez vous-même avec l’aide d’un site de gestion locative en ligne comme www.gerancecenter.com. Notre site vous permettra à la fois d’être accompagné par un professionnel de la gestion locative à moindre frais (entre 5 et 10 fois moins cher qu’un administrateur de biens classiques) et de vous décharger de l’essentiel des taches usuelles de gestion d’un locataire en place.

En réponse à votre question, cela dépend de votre situation personnelle et de votre mode de fonctionnement mais ils existent effectivement aujourd’hui des solutions qui permettent de gérer soi même son patrimoine locatif en évitant au maximum les contraintes administratives et comptables.

lex : La loi interdit elle le choix d'un locataire sur des critères spécifiques (sexe, âge, race, religion, profession...)

l’Article 1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, … son appartenance à une ethnie ou une race… Je vous invite à relire cet article sur legifrance.gouv.fr

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